2013年威宁县基准地价使用说明及修正系数表.doc

2013威宁县基准地价 修正体系及使用说明 威宁县国土资源局 贵州恒鉴不动产评估有限公司 二O一三年七月 2013威宁县基准地价修正体系及使用说明 一、基准地价修正系数表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 (一)城区修正体系的因素选择及权重确定 影响城镇内部不同地块宗地地价的因素主要有区域因素和个别因素。根据威宁县发展现状，确定宗地地价影响因素及各因素权重，权重值的确定采用因素成对比较法。确定的具体结果见下表： 表1 商业用地宗地地价影响因素、因子及权重值表 影响因素 权重值 影响因子 权重值 商服繁华度 0.34 距商服中心距离 0.34 交通条件 0.26 道路类型 0.14 距离公交站点 0.12 自然环境条件 0.12 坡度 0.04 环境质量状况 0.08 宗地条件 0.18 临街状况 0.09 临街宽度 0.09 规划要求 0.10 土地利用类型 0.05 规划发展影响 0.05 表2 住宅用地宗地地价影响因素、因子及权重值表 影响因素/优劣程度 权重值 影响子因素 权重值 商服繁华度 0.18 距商服中心距离 0.18 交通条件 0.16 道路类型 0.08 距离公交站点 0.08 公用服务设施条件 0.15 距中小学 0.05 距医院 0.05 距绿化广场 0.05 基础设施 0.15 供水保证率 0.05 供电保证率 0.05 管道煤气 0.05 规划要求 0.10 土地利用类型 0.05 规划发展影响 0.05 自然环境条件 0.12 环境质量状况 0.06 坡度 0.06 宗地条件 0.14 临街状况 0.07 面积形状 0.07 表3 工业用地宗地地价影响因素、因子及权重值表 影响因素/优劣程度 权重值 影响子因素 权重值 产业聚集程度 0.29 产业聚集程度 0.29 交通条件 0.25 对外交通条件 0.13 距离火车货运站 0.12 基础设施 0.24 供电保证率 0.12 供水保证率 0.12 规划条件 0.10 土地利用类型 0.07 交通管制 0.03 环境条件 0.06 坡度 0.03 环境影响度 0.03 宗地条件 0.06 面积形状 0.03 (二)各因素影响地价修正幅度的计算 1、修正幅度值的计算。 根据《城镇土地估价规程》，宗地地价修正幅度值的计算以级别或区域为单位，在调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值的基础上，分别以土地收益值同基准地价折算的级别或区域平均年土地收益值相减，得到各土地级内商业、住宅、工业用地宗地地价上调与下调的最高值。 上调幅度的计算公式为: Ⅰnh-Ⅰcb 　F1= ────── ×100％ Ⅰcb 下调幅度的计算公式为: Ⅰcb-Ⅰnc 　F2= ────── ×100％ Ⅰcb 式中: F1—上调最大幅度 F2—下调最大幅度 Ⅰcb—基准地价折算的年收益(平均收益) Ⅰnh—级别正常土地收益的最高值 Ⅰnc—级别正常土地收益的最低值 按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。 2、各因素修正幅度值的确定 影响宗地地价各因素修正幅度值的确定按下式计算： Fi= F×Wi 式中：Fi为某一因素上（下）调的最大幅度值 F为某用途某均质地域上（下）调的最大幅度 Wi为某因素（因子）影响权重 以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平面与上（下）限价格之间，内插条件较优（劣）的修正系数，一般为Fi/2，同时确定较优（劣）条件下的地价标准。 3、更新基准地价修正说明表及系数表 更新基准地价修正表的同时，要更新与各种修正系数对应的因素指标说明表。按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，确定地价修正系数对应的因素条件，从而编制出各均质地域、各用途基准地价修正系数表及说明表（见附表1-14）。 附表1 威宁县城区商业用地宗地地价影响因素修正系数说明表 影响因素 优劣程度 影响 子因素 优 较优 一般 较劣 劣