盐城市房地产市调分析及项目后续建议报98页2008年.doc

盐城市房地产市调分析及项目后续建议 2 前言 2 一 政 策 解 读 3 1 近期政策解读 3 （1）新近出台政策解析 3 （2）对本项目影响： 6 2 金融政策解读 7 （1）金融政策变化解析 7 （2）对本项目影响 8 （3） 08年市场政策导向预测 9 （1）政策导向预测 9 （2）本项目如何适应多变的政策 11 二 市 场 分 析 12 1 土地拍卖情况 12 （1）土地成交统计 12 （2）本项目竞争地块统计 17 2 房地产投资概况 18 3 竞争市场分析 22 (1) 项目市调汇总表 23 （2）重点竞争项目分析 28 （3）楼盘概况 31 （4）房型去化分析 31 （5）面积去化分析 32 （6）价格去化分析 33 （7）各楼盘后期供应情况 34 三 客 户 问 卷 35 1、问卷统计 35 2、调查统计分析 35 四 业 务 执 行 84 1、项目后期销售分期建议 84 2、产品建议 86 （1） 户型结构及配比分析 86 （2）区域现有项目户型结构配比及去化分析 86 （3）户型赏析 88 （4）竞争项目小高层畅销产品分析 90 （5）项目户型观念及面积建议 90 （6）项目后续三期建议户型配比表 91 3、价格建议 93 4、媒体建议 94 （1）媒体组合研究 94 （2）媒体通路建设原则： 95 （3）媒体通路选择 97 （4）客群分类及媒体建议： 98 盐城市房地产市调分析 及项目后续建议前言 凡事预则立，不预则废！在国家宏观调控力度不断加强，银行频繁加息及部分城市房价出现集体下调的情况下，进行本次调研活动。以期在不稳定的市场及政策因素中，找到良好的应对，达到未雨绸缪的效果。 本次调研活动将从以下几个方面来展开： 1、天道：即外部环境，政策面的影响；天道无常，房地产本身受政策面的影响就较大，通过分析一系列政策，明确政策导向及对本项目可能产生的影响； 2、商道：即自身的产品属性以及与之对应的市场真实需求分析；商道酬信，在于知己知彼，通过调查盐城整体房地产市场概况，竞争项目08年的推案情况，分析可能对本案造成的影响，确定适合市场的产品及户型； 3、人道：人道是通过对客户群的关注，对客户需求的关注，将客户需求与产品相联系。人道酬勤，通过数据的统计，科学的分析，从而真实的把握客户需求，实现销售的王道。 本次调研将着力解决以下几个问题： 1、盐城房产市场行情及走势 2、项目后期周边竞争情况 3、项目与客户定位 4、后期产品及户型建议 一 政 策 解 读 1 近期政策解读 （1）新近出台政策解析 清算土地增值税名称：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台时间：2007年1月24日打击囤地内容：《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。：从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。减少土地出让环节的优惠政策名称：《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》出台时间：2007年6月27日抑制房地产市场投资过热内容：《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。多渠道解决住房困难名称：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台时间：2007年8月13日内容：《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。　　：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。但是，《意见》并未就占城市多数的中等收入者的住房问题提出合适的解决方案，而事实上中等收入者很难通过市场解决住房问题。商品房销售受监控　名称：《商品房认购管理办法》：2007年11月1