南通1895街区“滨江休闲文化一条街项目”运营策划.docVIP

南通1895街区 “滨江休闲文化一条街项目”运营策划 1895年 清政府与日本签订了屈辱的《马关条约》。有识之士无不痛心疾首，希望借自己的努力来改变民族的命运。 1895年 清末状元张謇以两江总督张之洞委派“总理通海一带商务”名义，联络上海、南通商人商议筹银创设大生纱厂，在家乡开始实业救国的实践，“中国近代第一城”的辉煌序幕由此拉开。 …… 时光荏苒，百年之后，2009年，长江边畔，滨江路旁，一条承载和包容多种文化于一身，穿梭时空、于过去和现代之间，汇集历史和时尚元素于一体的商业街将盛装登场，这就是—— 南通1895街区 目 录 项目分析 项目定位 市场运营 街区推广 合作事宜 关于我们 结束语 第一部分 项目分析 一、街区表象 1、项目描述 街区位于崇川区任港街道境内，总建筑面积2.6万平方米，地理位置独特，街的绿化面积多达50%，所有店面房前后，均有预留车位，而且雨、污分流，网络、电讯、消防、用电用水均一步到位。其中： 主题酒吧：占总体量的50% 餐饮酒店：占总体量的20% 配套购物：占总体量的15% 其他娱乐休闲配套：15% 四、项目定位SWOT分析 1、项目优势分析 实力支撑：政府规划、政府背景和支持共同形成了对商家后续经营的强大支撑与保障 交通便捷：交通方便，易达性强 消费支撑：项目周边小区、学校、厂企为商业发展提供消费支撑 2、项目劣势分析 产品硬伤：项目单面而建，不利于商气的回流 复合商业：项目多业态复合产业链商家的整体引入代价，高于普通商业项目常规操作 3、项目威胁分析 竞争激烈：南通的休闲经济经营竞争激烈 招商无序：无序的招商业态，不利于商业的发展 消费共振：由于项目处于城西端，但靠船厂的客户尚不能支撑街区旺势 4、项目机会分析 整合资源：以街区的形式整合南通休闲酒吧资源，以特色的服务吸引客户 专业运营：由专业的运营公司来运营，从硬件、软件各方面来进行包装 综合分析： 1、占领制高点：1895不仅是任港的，更是南通的，要将街区打造为城市文化名片和休闲生活亮点，项目伊始就要树立这样的观念，从产品的布局、街区的包装、商家的引进、推广的策略都要紧紧把握这个制高点。 2、鲜明主题：几乎所有成功的商业项目，都有一个鲜明的主题。在本案实现功能定位的“唯一性、消费必须性、难复制性”，并通过科学的商业规划与业态组合将商业定位落实到项目中。 3、专业运营：有成熟丰富的商业物业管理经验，能从地产开发的后期物业管理、主题市场管理服务两方面出发，站在项目整体市场运营的高度为商家谋求实际利益。 4、业态配比：要严格控制进场的业态，根据来态的配比来进行招商，要把品牌商家吸引进来，招商的次序、规模都要进行一定的调整。 第三部分 街区运营管理 从项目自身的分析，我司操盘商业地产十几年经验，结合外地知名的休闲文化街区成功案例，对项目的运营提出以下思路，从项目硬件和项目软件两方面来阐述。 一、硬件调整 项目的商业流线及整体布局已经定型，改变的可能性不大，拟从街区的包装角度提出以下建议： 1、街区标志 拟在街区临主干道处建钢架标专牌，具体款式要有自己的鲜明特色，如南京1912酒吧街区标志图： （南京1912标志牌） 2、单独的演艺广场 一般的知名成熟休闲文化街区应配有单独的演艺广场和演艺厅，便于举办各种各样的活动，如啤酒节、纳凉晚会、文化节、文艺演出、特别节日的演出活动等。 3、灯光：夜南通从形式上，街区到了晚上要营造灯光十色的场景效果，这种感观的刺激是最能打动客户的。 （1）街区整体上应该有大型霓虹灯制作，而且必须是彩色的，效果更好 （2）探照灯:屋顶的七色控照灯能起到起到较大的广告效果 （3）同时，各商家的营业场所外的灯光布置要到位。 4、门和橱窗要别致一格，采用木门或雕刻门，有一定古典文化气息 5、整体环境的营造 （1）灯笼，喜庆的灯笼是必不可少的，“大红灯笼高高挂起”。 （2）小品或雕刻，增添几份情趣 （3）项目外围的艺术装饰墙 （4）店招的设计也很讲究，应以古典或抽象的为主，同时室外休闲连廊也是必须的，提供更多的户外休闲空间。 （5）各类旗幡、绿化特色化和丛中的亮化、室外休闲活动的配套和布景等均能够起到推波助澜的作用。 二、运营管理 在对酒吧街区包装进行到位的同时，须对街区的管理形成标准化管理，包括规范经济秩序，强化安全管理，星级物业服务，筛选式招商等服务，街区的推广，活动营销等一一都不能忽视。 招商优选 1895街区的招商工作是动态，在运营的过程中，应不断地根据街区运营的框架，把优质商家吸引过来，培育商家品牌，这是一个良性循环的过程。 主力商户优先 主力商户有一定的保客能力，营业绩效较有保证。街区最成功的客源策略始于主力店，在此基础上调整招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，