调研报告中国旅游地产发展模式简析共9页.docVIP

罗浮山项目地块发展模式简析 ▲什么是旅游地产？ 旅游地产是指以旅游景区为依托，以旅游休闲度假为目的，但其开发方式上又实现旅游服务功能的房地产开发模式，也包含了一定的旅游促销方式。旅游地产在空间上与旅游相关联，不是单一的。旅游地产主要指旅游景区为游客提供的各种“分时度假”宾馆、饭店、度假村、别墅、产权酒店等，还指与旅游景区在空间上有所关联的住宅建筑物。从国内来看，旅游业蓬勃发展，我国旅游业改革开放以来一直保持迅猛的增长速度。全国已有27个省、自治区、直辖市依据各自的资源优势把旅游业作为当地经济发展的支柱产业、先导产业、重点产业发展，全国旅游业已形成一定的规模和发展条件。从1995年5月起，我国实行了5天工作制，加上从1999年开始实行“十一”、“五一”、春节3个长假，我国的法定休假日已达114天，如果加上带薪度假，那么全年有1／3以上的时间是休假日。旅游业已经成为国民经济新的增长点，繁荣“假日经济”已成为当今中国拉动内需、发展经济的途径之一。 目前国内旅游收入正以年10.9%的速度高速增长，旅游创汇的世界排名由1978年的第41位上升到2001年的第7位，海外旅游接待人数居世界第5位。 2、消费需求分析 进入21世纪，旅游市场特别是旅游需求市场出现了两极化的趋势，一极是大众化的基于舒适需求的休闲度假性旅游，一极是个性化的基于求知或刺激需求的参与体验性旅游。这两种倾向，导致旅游理念、旅游方式、旅游产品都出现了一些大的转变随着人们经济收入的增长，文化水平的提高，旅游者的个性化需求日益突出。在传统观光、商务、度假等普及化旅游项目需求增长的同时，探险、登山、漂流、狩猎、钓鱼、温泉、滑雪、进修、学术考察等旅游专项需求增长迅速。据预测，未来10年间，我国旅游业将保持年均10%以上的增长速度，到2010年，我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。因此，从宏观经济角度来看，旅游业在未来存在重大的投资机会。从具体的投资领域来说，目前也有一系列的机会，值得关注。首先是景区开发建设。要建设世界旅游强国，必须要有一系列的一流旅游产品，中国丰富的旅游资源开发就成为发展的重点。其中，借助具有一定垄断性和稀缺性的名山秀水和文化性资源开发的产品成为目前中国旅游投资回报最高的领域之一其次是专项旅游产品的发展。如商务会展旅游、温泉度假、滑雪旅游、草原旅游、漂流等一批休闲娱乐产品等。此外，沙漠旅游、探险旅游、登山旅游、游船旅游等特殊产品，也是具有良好成长性的市场第三，是其他一些功能性配套的领域，例如旅游特色餐饮、旅游演出、康体养生、旅游纪念品开发等?1、旅游地产发展现状?2、旅游地产发展市场前景分析 1、珠三角地区城市化发展的需要 2、区域经济分工与协作的需要 3、惠州市在珠三角及泛珠三角区域实施战略性角色定位的需要 △旅游地产方案对比 方案对比 开发内容 客源 特色创新 社会经济效益 温泉型旅游度假地 保持原貌，完善洗浴、餐饮等配套 本地客为主 无特色，吸引力有限 有一定经济效益 市级休闲中心 增加休闲配套设施 本地客为主 与城市现有功能区配套 社会效益较大 健康乐园 重新规划、包装 本市及周边市区 新概念，永恒主题 经营风险较大 温泉产业园 科普、养植及观光 本省及相关行业 构筑温泉产业链 有潜力空间 商务论坛社区 酒店、会所、会展等 珠三角企业及CEO 主题商务社区 影响深远潜力大 　 △项目投资经营敏感性因素分析 1、项目的开发融资关键点：由于本项目定位高、体量大，故开发资金投入大，开发资金来源亦显重要。策略一：与合作方合作开发，共同承担资金的投入开发风险和压力；策略二：以高标准、高要求规划各硬件设施，再与相应的经营方商洽，以出售物业经营权的方式直接将经营权移交于经营公司予以经营，快速回收资金及减低开发风险。（如酒店部分，建议采取与大酒店经营集团合作采取将经营权转移的方式进行运作，以达知名度的快速提高和资金的快速回收） 2、项目的定位及前期的推广将引起政府和社会的高度重视和广泛关注，项目开发的资金链需保持协调运转，反之，在开发过程中，如遇资金链的有效连接造成项目短期停滞状况，将直接造成反面影响和减低社会信誉度。 3、项目的定位，决定了客群对象主要以上流社会为主。所以在项目的各项建设方面，都必须满足客群的高度物质需求和精神需求，不宜因为资金等状况而降低建设标准。 4、经营价格的制定方面也直接影响开发成本的回收。 5、政府的各方面支持和宣传力度。政府的重视和支持程度，此直接影响前期开发和项目推广的成效性。 调研报告格式与要求 1、文章题名 文章题名应简明、贴切，能概括文章