雁塔文化新天地企划报告(竞标).doc

谨呈：陕西嘉汇置业集团有限公司 雁塔文化新天地企划报告 陝西百马房地产顾问有限公司 二OO五年四月十九日 目 录 序 言………………………………………………………………………………………………….3 第一部分：商业物业市场调研分析……………………………………………………………………..4 第二部分：项目定位策略..………………………………………………………………………21 第三部分：销售及招商策略..……………………………………………………………………25 第四部分：营销推广策略..………………………………………………………………………35 第五部分：项目招商团队及项目组人员名单、简历…………………………………………..47 序 言 百马房地产顾问有限公司，是一家专业从事房地产营销策划、代理、销售、及项目咨询的综合机构。公司从业以来，在沪港多方的支持与关怀下，秉承“诚信做人，勤奋做事；以人为本，业绩为根”的企业理念，不断发展和完善着自身，拥有扎实的专业力量和精湛的技术团队，各部门骨干力量均来自沪上及全国知名的港资、台资大型房产公司及相关机构，汇集了一批行业内高端人才。 百马公司先后代理销售了“都市山庄”、“文化名邸”、“音乐广场”、“名江七星城”、“嘉利明珠城”、“日月豪庭”、“盛世天地” “相皇国际”、“同济广场”等数十个楼盘，囊括住宅、办公、商业等各种类型。其中不乏在沪上家喻户晓的优秀物业，且大部分是十万平方米以上的中大型项目，在中大型、高档楼盘的营销代理方面积累了丰富的实践经验，具备了扎实的操作实力。截止至今年上半年，总销售金额已趋近100个亿。 在中国数字地产国际高峰论坛和中国数字地产十年庆典活动上海百马房地产顾问有限公司及其操作的项目囊括了中国房地产推动力服务企业、2005年全国十大典型地产样本项目欣绿名苑、上海最具投资潜力样本项目浪琴水岸等三项大奖2005年4月,第二届“中国房地产百强”企业家峰会暨“2005中国房地产百强企业”研究成果发布会。公司在14位。 百马人没有在已有的荣誉中满足，在上海事业稳步发展壮大的前提下，公司积极参与外省市房地产市场的拓展工作，力足将丰富的行业经验和国际大都市的先行化城市规划理念融入二、三线城市的房地产建设和开发中，近两年已分别在海南、青岛、合肥、西安等地设立了分公司。“百马”以打造“作品”、“精品”的精神，着力将产品打造成区域内或全市的明星楼盘，参与和引领着整个城市人居模式的改造和设计。 第一部分：商业物业市场调研分析 项目概况 为实施市委、市政府“建广场、造绿地”的要求，在加强文化基础建设，发展提升文化产业，满足人民群众精神文化需求的同时，进而创造高品质的绿化生态景观，形成开放式、自由式活动的基地和为广大市民提供群体活动的场所。 雁塔文化新天地项目总建筑面积12万余平方米（一期工程3万余平米），由雁塔西路至青松路南北长736米，东西各宽65米，总占地面积103.5亩，设有800—1000个停车位，由两部分组成，第一部分是地面规划为绿化广场，绿化广场可为市民提供群体活动的空间，开展全民健身活动，形成一个自由式、开放式的活动平台。第二部分为地下两层商业，主要用于经营文化产业等相关的商业性活动；同时以雁塔文化新天地为产业龙头，创造文化产业环境，开发、引导并带动长安路沿线的文化产业，将该地区建设成具有极高附加值，可持续性发展的文化产业专属区。在这个新崛起的专属区内将建设高品位的城市级市民休闲文化场所，创造高品质的绿化生态景观广场，成为具有鲜明地域特色的城市新地标。 二、地下商业街发展历程及现状 我国的地下商业设施起步较晚，发展也比较缓慢，和欧美、日本等地下空间开发较成熟的国家相比，开发程度明显滞后。国内最早的地下商业街，多为原城市人防设施改建而来，由于受功能局限，普遍存在通风不良、照明不足、装修档次低等问题，特别是在人流导入方面的设计硬伤，造成早期的地下商业项目多以失败告终，例如成都市顺城路和盐市口地下商业街，开业之初也曾火爆一时，但随着先天缺陷的暴露，很快就跌入谷底、一蹶不振了。 进入九十年代末期以来，国内地下商业街的开发近入了一个崭新阶段，在上海，随着上海香港名店街项目的成功，近年又陆续开发了迪美购物中心、静安寺地下广场等项目并都取得了成功；目前国内在建的地下商业街除本案外，还有北京奥运森林公园、长沙韶山南路、南京湖南路、沈阳中街、厦门厦禾路等地下商业步行街，开发体量从2万余方到10余万方不等。 以上几个项目和本案相比较，在商业地段、人流量等方面具有一定的可比性，但多数项目（除北京奥园项目有奥运题材外）只是处于传统商业中心借势而建，缺乏提炼和炒作的卖点。 本案地处十三朝古都西安最具人文景观和文化氛围的雁塔区，小寨商圈又是西安发展前景最好的商业中心。本案地下是商业街，地上是超