大连巨威房地产土子村项目整合营销推广报告132PPT2008年.ppt

* * * 强销期 * THANKS 2008.11.6 * 祝巨威地产开发的所有项目均取得圆满成功！ * * 持续期 阶段主要营销工作目标： 现房发售，先到先得。根据市场情况及时调整销售价格，稳步攀升，营造升值景象，为后期产品推广奠定基础。 时间节点： 4月初-7月底 二次强销期 * 客户渠道： 春季房交会； 异地房展积蓄的客户； * 二次强销期 * 二次强销期 报告整体框架 宏观市场分析 区域市场分析 借鉴项目分析 本案产品分析 目标客群界定 产品定价策略 营销推广策略? 销售控制策略 推广费用预算 控盘建议： 在本案8曰28日正式开盘前，起价3880元/平方米，开盘后售价小幅上扬，以对客户的购买意向形成挤压，促进成交，均价控制在4300元/平方米，最高价不超过4950元/平方米。 蓄势期 * 推广主题： 推广侧重点： 结合本项目产品力优势，制造社会性话题，通过不同角度，提出海景住宅所应具备的设施、功能及其具备的影响力，积累首开区客户。 蓄势期 * 推广手段： 在“首开区” 开放前一周，利用大连主要纸媒刊登硬广，内容以“原生态度假休闲亲海生活社区”为主题，树立项目整体形象； 配合论坛的举办，与各主流媒体合作，组织软文炒做，以形成社会话题和业内话题； 项目外的道路沿线设置交通指示及引导系统； 制作项目独立网站，应包括项目自己的论坛和博客，不但方便客户查询，同时也可形成自己的舆论导向；在关键节点（如开盘、房交会等）与各大门户网站（SOHU、SINA、163、焦点、搜房）建立文字链接，以保证客户浏览； 与相关网络公司合作，在主要有哪些信誉好的足球投注网站网站（GOOGLE、YAHOO、BAIDU等）上确定关键字，并保证项目网站名称能够出现在首页。 蓄势期 整合媒体资源，预热市场 * 热销期 营销执行策略 阶段主要工作目标——首开期各类产品成功销售 相应销售计划——开放步骤及价格安排 销售方式——针对时间节点、工程节点及产品特性安排销控 推广手段——区域炒做实现传播集束效应 媒体支持——配合引爆动作，集中投放 异地营销——以树立品牌、拓展客户渠道为主要目的 事件性活动配合——利用积累，迅速引爆市场 * 热销期 阶段主要营销工作目标： 通过强势市场引爆与推广，引起大连本地市场的高度重视，并通过分众化的媒体渠道，扩展到周边地区，提升项目的知名度。利用多种渠道，形成公众对我项目的高度认知，在有效去化首开期产品的同时，为后续工程做好铺垫。 时间节点： 9月初开盘—11月底 * 热销期 控盘建议： 8月底，结合开盘活动，项目销售价格小幅上扬； 10月份根据市场反馈状况进行二次价格调整，价格策略向弱势产品去化角度倾斜； * 热销期 销售方式建议： 着力去化弱势产品，宣传角度可适度侧重于投资性； 车位、车库在产品销售过半时入市，不宜销售过快； 项目的发展远景将对现实销售起到积极的带动和促进作用，可结合项目远景进行有策略的宣传，但不宜过重，以免喧宾夺主，对现有产品销售不利。 针对外地客户，可以考虑“小团购。 针对时间节点、工程节点及产品特性安排销控 * 热销期 客户渠道： 本地企事业单位员工 周边地区客群 * 推广主题： 实现亲海人居生活梦想 体验原生态风情的海派文化之岛生活 ——充满海派文化/原生态风情/休闲与娱乐综合一体的生态之岛 推广侧重点： 以低密度产品为主要产品推广形象，提出全新的亲海休闲生活区形象，通过对建筑产品力的解读与宣传，以休闲生活为核心，利用体验营销，举办亲海游、原生态体验等针对不同阶层、不同兴趣爱好的现场客户活动，深入挖掘和积累目标客户。 结合特定渠道的客户进行现场体验，将项目地段、配套、景观等综合优势进行强化。完善生态生活区的市场形象。实现项目生态、人文居住理念的价值提升。 热销期 * 推广手段： 因为首开区产品开发周期短，互动的特征明显，故可大量使用网站、户外广告牌等常规媒体，此外，亦需要多方面辅助： 项目积极参与房展会等公共活动，聚集人气； 热销期 * 结合营销节点在大连本地主流媒体发布硬广； 配合主流媒体进行主题炒做，形式以软文为主，通过一定时期内的炒做，达到宣传目的。 媒体选择： 热销期 配合引爆动作，集中投放 * 热销期 针对性推广 7月下旬，利用暑期及开盘前的一段时间，可进行小量的异地推广； 围绕事件营销与实际销售的各节点，首先利用房展会进行项目推广； 除参加展会外，另可进行场外推荐会等活动，通过有效客户资源渠道，针对特定客群进行产品推介。 * 开盘引爆高潮 日 期：2008年8月28日 可配合或组织区域内具有相当影响力的大型活动（房展会等）的开幕同时举行； 扩大影响，全面冲击市场，迅速建立项目品牌形象。 项目开盘典礼 热销期 * 热销期 开盘引爆的高潮持续