大魔方住宅定位及发展策略报告活力中心成都南延线金融后台中心大型高端综合体项目——大魔方定位及发展策略报告.pptVIP

户型配比建议依据（三）——区域户型供求机会 套型 面积（平米） 总价（万） 套一 40-50 30-40 套二 70-80 50-60 80-90 40-70 90-100 60-70 100-110 60-80 110-120 70-80 套三 100-110 60-80 110-120 60-90 120-130 60-90 130-140 70-100 存在市场机会户型分析表 通过对套型、面积及总价进行交互后，目前以下房源是存在市场缺口： 40-50平米的套一； 70-120平米的套二； 100-140平米的套三，是项目产品定位的重要依据。 * 物业发展建议 * 建筑风格及外立面建议 采用现代的建筑风格，； 采用大面积的玻璃，形成较强的视觉感和品质感，外立面公建化； 立面尽量和项目整体保持一致，在建筑风格上； * 建筑单一建议 局部采用镂空； 底层架空，与景观相结合； * 景观建议 建议临红星路面打造景观带，采用乔木和水景相结合的方式，减少红星路对校区的隔离； 临商业面，采用部分的假山和水景喷雾形成一定的景观和隔离，减少商业的干扰； 整个景观具有现代感； * 小区道路 道路采用彩色的石材，提升项目的品质感； 在局部点缀小品； 景观整体上具有现代感和艺术感； * 入户大堂和电梯间 注重公共空间的装饰； 设置6米挑高大堂； 豪华装修电梯间和公共空间； * 与邻近商业关系建议 建议车位和商业进行分开，实行独立的车位； 建议临商业面布置噪音较小的商业，减小商业经营对居住的影响； * 户型设计建议 提升户型的功能性； 户型设计具有可变性； 虽然报规对赠送面积限制在20%以内有严格限制，设计要求尽量用足20% 90—100平米的2.5房演示 120—140平米的3.5房演示 * 科技化运用 防噪音系统： 一般房屋传入室内的噪音有以下几类： 1.室外的噪音透过外墙和窗户传入室内 2.楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音 3.下水管道流水撞击管壁产生的噪音 1.420mm厚外墙系统和中空玻璃、ALULUX卷帘,防止室外噪音传入； 2.楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音； 3.同层后排水系统消除洁具排水噪声和异味； 同层后排水 中空玻璃 楼板隔音垫 * 通过房间预留的吸尘口将灰尘完全吸至室外积尘桶内，空气无二次污染。节约中青年群体的时间。 安装单价：50-100元/平米 品质 服务体系： 3-1科技化运用 中央吸尘系统： * 3-1科技化运用 新风系统： 有效去除室内有害气体，改善通廊式结构通风较差的弱点。是室内呼吸系统的绿色通道，形成“会呼吸的房子”。 * 项目发展策略 * 项目销售价格参考建议 权重 定价因素 中海·翠屏湾 南城都汇 美年广场美岸 城南一号 兰庭 凤凰城 华府西苑 本案 25.6% 区位认同 8.5 8 6 9.5 7.5 7.5 7.5 9.5 6.6% 外部自然环境 7 7 9 9 7 8 7 9.5 15.0% 交通状况 8 8 8 9 8 8 8 8 11.7% 周边市政生活配套 9 8.5 6 7 6 6 6 8 5.0% 小区环境配套 7 8 8.5 9 7 8 7 9 6.3% 规划布局 7 8 8.5 9 7 8 7 8.5 11.5% 建筑设计 8 7 9 9 8.5 8 8 8.5 4.0% 建筑配套 8 8 7 9 7 7.5 7 9.5 5.4% 物业管理 8 7.5 9 9 8 8 7 8 8.9% 品牌形象 9 8 8 9 9 9 7 7 　 　 8.16 7.85 8.69 8.89 7.57 7.71 7.28 8.82 　 均价 8000 7400 6000S 13000 6400 7000 5600 / 　 本案 9300 根据专家打分法，进行综合评定，本项目的销售价格约在9300元/㎡； 同时区域明年地铁1号线将通车，将进一步拉升区域项目的价值，价格还将进一步修正； * 价格策略 采用平开高走的策略，实现项目价值最大化。 结合地铁1号线开通，持续推售项目价格； * 销售节点 项目在2010年4月份开始推广，房交会期间亮相树立项目形象（主打区域、项目整体形象、资源）； 4——8月主打区域（借势地铁），项目综合体形象、住宅价值； 9月利用地铁通车和秋交会，实现项目成功开盘销售（整个销售周期约1年左右）； 开盘 4月—9 10月 10.1月 12月 时间 09.11月 阶段 目标 销售 节奏 项目开工筹备期 营销 节点 营销 强度 建立项目形象，项目整体推广 一炮打响 持续活动，实现项目持续销售 完成住宅销售 开盘 9月 完成项目设计等准备工作 房交会亮相，蓄水 软文 现场包装完成 尾盘期 持续销售期 上市会 报广