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国外保障性住房给我们启示 　　【摘 要】保障性住房建设是当前各界关注的热点问题，不仅关系房地产市场的健康发展，更直接关系百姓的民生福祉。国务院总理温家宝在接受新华社记者采访时强调，为了维护房地产市场的健康发展，政府作为的第一件事情就是要加大保障性住房建设力度。“保障性住房”再一次成为高房价下牵动人心的焦点。 　　【关键词】保障性住房；国外措施；借鉴 　　一、保障性住房的定义及功能 　　保障性住房通常是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、限价房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。保障性住房的核心功能是保障中低收入家庭的基本住房权利。我国是一个发展中的社会主义国家，有着悠久的历史和文化，结合我国的国情。 　　二、国外住房保障建设的成功经验 　　（一）德国 　　政府主导为主，商业化共同发展的保障性住房。平抑房价的措施有： 　　一是指导价制度。德国成立了“房地产公共评估委员会”，制订当地的“标准地价”或者“指导地价”，为不同地段、不同类型的住房制订详细的“基准价格”。 　　二是严格的法律。德国法律规定，对于利用房地产谋取暴利者，地产商和房东要受到处罚，甚至承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%则为“超高房价”，这就已经构成了违法行为；如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%则为“房价暴利”，构成犯罪【1】。 　　三是重税限制。自有自用的住宅只缴纳宅基地的土地税，不需缴纳不动产税。 　　（二）日本 　　一是完善的法规建设。先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。政府又陆续地制定了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法规，日本住宅政策逐步走向正轨，满足了不同阶层的住宅需要。 　　二是优惠的住宅政策。集团企业发挥积极作用，以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。固定资产税率对住宅用地面积在200 平方米以上的减半，200 平方米以下的只缴纳1/4。 　　三是发挥地方团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设【2】。到了20 世纪80 年代，住宅开发主要以民间团体吸收社会资金进行，规模不大，利于市政管理因地制宜地组织施工。 　　（三）美国 　　一是通过立法保障住宅措施的落实。美国住房保障体系的核心与特色是重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。目前，美国住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。，对住宅消费保障作了相应的规定：扩大房屋抵押贷款保险。 　　二是加快住宅自有化步伐。美国住宅自有化水平的提高得益于美国居民住宅消费观念的变化【3】。美国家庭消费中用于住宅租金的比例呈上升趋势，绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住宅占总住宅面积的比例，1940年为44%，1970年为63%，到现在已超过90%。 　　三是金融机构积极地参与住宅建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储蓄放款协会、信贷协会等也经营房屋抵押贷款【4】。政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住宅抵押贷款公司等。 　　四是补贴廉价住房。在美国，政府一直采取积极有效的措施解决低收入者的住房问题，主要办法有四种，即：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。 　　（四）瑞典 　　该国的公共住房建设分为三种：一是政府直接投资；二是合作社投资；三是私人投资。实行公共住房补贴政策，基本原则是坚持普遍受益。税收优惠政策支持公共住房建设。制定公共住房建造的金融政策，推出了有关公共住房消费的金融政策，鼓励居民购买公共住房，付款方式可以一次性付清，也可以分期支付【5】。 　　三、对我国完善住房保障体系的启示 　　发达国家的一些先进经验对完善我国的住房保障制度有很大启迪。 　　（一）我国现阶段应以提供廉租房为主，逐步扩大经济适用房比例。中低收入群体的住房主要靠租赁方式解决，政府要么提供房源，要么提供金融支持，要么提供补贴【6】。经济适用房规模在解决住房保障问题上从来都没有占到主要地位。以提供廉租房为主要方式来解决中低收入者的住房保障问题，在经济发展和社会条件许可的前提下，可以逐步扩大经济适用房比例。 　　（二）住房保障是政府社会职能的重要组成部分，政府应该是构建住房保障体系的主体【7】。保障公民的基本居住条件，是国家、政府职能的基本体现。住房保障政策是国家社会政策的重要内容。要有相应的管理机构、人才配置和财政资金投入，保障工作才可能持续、健康开展下去。 　　（三）住房保障应该有相应的法规保障。建议有关部门尽快制定相应的法规，以适应住宅改革的需要。制定出符合我国国情的统一的住宅消费保障法规