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房地产企业取得土地方式涉税问题 西安中道财税咨询有限公司 陕西西秦税务师事务所 房地产企业取得土地方式涉税问题 房地产企业取得土地方式涉税问题 一、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 ——年限延续，使用性质延续 ——原土地使用权出让合同规定的权利和义务 《城市房地产管理法》 第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件 （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 房地产企业取得土地方式涉税问题 一、购买土地模式 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 A、土地增值税 ——生地与熟地转让缴纳土地增值税的差异 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知 国税函发[1995]110号 （一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。 （二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 国税发（2007）132号 （一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 （二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。 ——转让在建工程的土地增值税问题？ 如果在建工程是本企业投资，允许土地成本和开发成本之和的20%加计扣除；如果仅从别的企业得到的在建工程，未作投入又再次转让，不得加计扣除。 房地产企业取得土地方式涉税问题 一、购买土地模式 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 B、营业税 ——营业税差额征收问题 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16号 （二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 ——上一环节未征税，是否可以差额征收？ 国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复 国税函[2005]83号 三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。 问：投资入企业的土地，再次转让，如何缴纳营业税？ 房地产企业取得土地方式涉税问题 一、购买土地模式 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 ——扣税凭证问题 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16号 营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。 ——转让在建项目营业税是否可以差额征税？ 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16号 （七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征