2010年杭州房地产业发展报告.docVIP

2010年杭州房地产业发展报告 2010年杭州房地产业发展报告 主要观点 本报告主要分析了杭州市区的房地产市场发展情况。通过对一手房、二手房以及土地市场的交易情况，全面了解2010年这一“调控年”中，杭州市区的房地产市场交易情况；通过对二手房市场买卖与租赁样本数据的观测，对杭州市区房地产市场的运行情况进行指标分析；并通过对过去10年房地产业发展的相关统计资料收集和整理，对杭州市房地产业的发展情况有一个更清晰的认识。 报告分为四个部分，第一部分对全国、浙江省至杭州市的调控政策进行了梳理，整体来看，2010年的调控政策是自上而下，层层把关，整个房地产市场经历了历史上最严厉的调控年。对于杭州房地产市场来说，最严厉的调控政策自2010年10月11日出台，是由杭州市政府出台的《杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控，加快保障性住房建设的实施意见》，该政策提出了加大住房保障力度，坚决落实差别化住房信贷政策，在杭州市区限制新购一套商品住房，停止执行购房补贴政策，加强市场监管等政策措施。 第二部分，分析了2010年杭州市区的商品房交易和土地市场情况。首先是商品房的交易情况，杭州市区全年商品房交易量萎缩明显，其中新建商品房同比下降了44%，新建商品住宅下降了52.9%，二手住宅下降了47.7%；虽然交易量大幅下降，但成交价格却大幅攀升，其中新建商品房同比上涨了47%，新建商品住宅上涨了55%，二手住宅上涨了36.5%；比较各城区，一手房的成交主要集中在江干区和下沙经济开发区这类住宅新区，而二手房的成交则集中在西湖区等住宅成熟板块，从一手房和二手房的成交价格来看，拱墅区都显示出了最大的价格涨幅，价格分别同比上涨了82.1%。和42.7%；比较观测数据来看，下半年较上半年二手房挂牌均价略有上涨，租金略有下跌。其次是土地市场的交易情况，今年的总体表现为成交金额回落较大，其中住宅用地成交金额356.7万元，同比2009年减少45.7%；成交价格有所上涨，2010年商品房用地（住宅和商业）的楼面均价为9097元/平方米，比2009年上涨12.3%，涨幅明显低于新建商品房市场价格涨幅。 第三部分为住房市场基本运行指标分析，通过新建商品房市场、二手房买卖市场以及二手房租赁市场三个方面，分别跟踪了市场成交和挂牌数据，运用科学的计算方法，得到价格指数并计算了相关指标，得到下半年的房租收入比为23.7，租房压力并不大；房价收入比依据二手房挂牌、二手房成交和新建商品房三类价格计算，分别为23.7、25.1和22.6购房压力非常大；房价房租比为707.7，具备了较高的投资风险。 第四部分主要通过对近十年杭州市房地产业相关数据的分析，来了解杭州市房地产业的发展状况。一方面从房地产投资市场的发展来看，房地产投资额增速快于社会生产总值增速发展、房地产投资额占固定资产投资额比重过高，一定程度上呈现出了投资“过热”的状态，而投资的增速却不及商品房的销售增速，也反映出了房地产市场的“供不应求” I 浙江大学房地产研究中心 网址: //cres.zju.edu/ 2010年杭州房地产业发展报告 状态。另一方面通过商品房市场的发展来看，商品房销售额增速快于社会消费品零售额增速，显示出越来越多的社会购买力向房地产业聚集；房价的增速与人均生产总值增速相当，反映了房价发展与社会整体经济发展速度保持了一致；房价增速快于人均可支配收入的增速，体现出居民的购房压力呈不断上升趋势；而房价增速慢于居民人均储蓄余额增速，则显示了快速积累的社会财富和无处释放的投资需求是杭州市房地产价格高涨的重要原因。 II 浙江大学房地产研究中心 网址: //cres.zju.edu/ 2010年杭州房地产业发展报告 目 录 主要观点 ....................................................................... I 一、房地产调控政策分析 ......................................................... 1 二、房地产市场交易情况 ......................................................... 2 （一）商品房交易情况分析 ...................................................... 2 1．成交总量萎缩明显...............................