2013年4月3日昆明西片区交通医院地块发展规划建议.pptVIP

代表性低密度项目借鉴分析小结 容积率在1-1.6之间，绿化率高 1 2 物业组合为洋房加部分叠加别墅，洋房产品占比重大，有利于现金回流 商业只作为补充服务性设施，少量设置满足社区本身的生活配套 3 均附赠超高附加空间，内部功能布局体现居住舒适度 4 客户定位以中高收入阶层为主，主要以满足改善性需求为主 5 项目定位明确的前提下产品设计应遵循如下原则： 1、既体现品质的同时保证去化速度（面积控制） 2、充分发现市场买单率较高的产品（居住舒适，户型均好） 3、在追求品质的情况下保证产品的附加值（赠送价值） 4、注重项目内部配套发挥的价值（注重社区生活） 5、时尚但不失品质（有品味的外立面） 6、注重产品活性（景观的营造） 7、充分利用地势（采光半地下室、窑洞式停车） 具体分析上述市场低密度产品结合片区和项目自身特性—— 项目定位设想成立！ 本项目产品规划建议及客户群定位 PART 6 本项目产品规划建议 产品规划设计组合 品质与性价比高度结合的“人居惬意” 型住宅产品 ——科技、绿色、环保、低碳、节能、舒适 产品组合建议: 35%退台式花园洋房 40%板式小高层 15%叠加别墅 10%社区商业 （底商或独立商业） 总体原则 组合原则： 1、目前昆明市土地规划条列中，别墅类（联排、双拼、独栋）不再审批； 2、叠加类别墅市场整体去化表现不理想，不利于拔高品质，反而在销售过程中容易造成资金积压； 3、退台式花园洋房赠送附加值高，目前在市场上属于稀缺产品，客户买单率高； 4、板式小高层由于目前开发商追求高容积率，目前市场供应较小，客户对物业认可度较高。 4、商业仅仅作为社区服务配套功能设置，体量不宜过大。 板式小高层+退台式花园洋房+叠加别墅+社区商业 板式小高层 户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。 排布在坡地最高点处，建筑面积占总体量80% 层数16-18层平层 平层80-120㎡，主要以紧凑两房，舒适三房为主 保证双景观阳台、部分房间凸窗、主卧独立卫生间设计，提升居住舒适度 赠送空间 户型均好，居住舒适 退台式花园洋房 户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。 排布在坡地次高点处，建筑面积占总体量80% 层数1-5层平层+6跃7形式，板式花园洋房，层层退让保证每户赠送空间不少于10㎡ 平层100-142㎡，1楼4房（带前花园），2-5F三房设计（露台），6跃7户型4房（顶层退让出1-2个大面积露台作为空中花园） 保证入户玄关、景观阳台、部分凸窗、主功能房衣帽间、独立卫生间设计，提升居住舒适度 138㎡四房 （带花园） 128㎡三房 118㎡三房 105㎡三房 98㎡三房 155㎡四房 1F 2F 3F 4F 5F 6跃7F 叠加别墅 户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。 排布在坡地低处，建筑面积占总体量15% 层数-1+地上1、2层与地上3、4层互相叠加的形式，层层退让； 保证-1层半地下室赠送空间，并带前花园直接入户；保证顶层空中花园 保证入户玄关、景观阳台、部分凸窗、主功能房衣帽间、独立卫生间设计，提升居住舒适度 折跑楼梯作为外部交通入户 -1F 1F 2F 3F 4F 建筑剖面示意 一跃二楼 赠送地下室 （部分退台） 三跃四在二楼 基础上退台 1跃2 3跃4 楼 梯 社区商业 功能：主要承担社区住户餐饮、娱乐、及生活功能；业态以餐饮、会所、便利店、药店以及小型超市为主 排布在西三环临街面，小区入口处；1托2独立商铺形式，建筑面积占总体量5% 两层设计，层高满足以餐饮、会所为主的功能 临街独立商业带 本项目目标客户群定位 从事行业：金融、地产、设计、贸易、物流、汽配、家私产业 职位界定：政府官员、公司高管 、私企业主、金领 具有多次置业经历 对投资具有敏锐的眼光，看中宏观经济对于整体区域的价值带动作用（看到土地增值保值而非短期投资回报率）。 生活方式：有钱无闲，习惯于快速有效的生活方式，热爱都市生活,追求时尚，对生活品质要求高。 购买目的：居住兼长期投资，距离自己的生活圈子较近 本项目客户群定位：城市新贵 1、客户主要来源 企事业单位、市政府公务员、私营企业业主、高级管理及技术人员、退休养老型客户 2、客户的主要年龄构成 25-29岁，30-40岁，40-45岁的客户为主，45-50岁，50-55岁的客户为辅 3、客户的家庭构成 青年之家、青年持家、小太阳、后小太阳、空巢老人 4、客户购买的主要需求 以自住需求为主的第一居所及少量养老型 5