20138月宿迁黄海路地块市场调研报告.ppt

二、宿迁商品房与土地成交 三、宿迁房地产空间格局 及地块所在区域市场分析 整个房地产市场格局通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为五大板块:中心城区\宿豫区\开发区\苏宿工业区\湖滨新城. 　　　　中心城区：地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，是居住人口最多、商业氛围最浓的地方，因为这里医疗、购物、学校、交通都极为便利，所以主城区是宿迁房地产的价格标杆。本区域除了纯住宅项目，还有综合性的项目，如宝龙以及金鹰，宝龙金鹰商圈，幸福路商圈、东大街商圈，楚街商圈在近距离内形成黄金商业格局。另外，主城区的土地供应越来越少，因此，楼盘卖一个少一个。代表楼盘宝龙城市广场、中豪国际、名人国际花园，均价在5000-5500元/㎡。 苏宿工业区:为宿迁市政府各机关新址所在地，本区域从生活的角度而言，生活配套不全。宿迁中学新校区，树人国际学校等教育资源优势明显。本区域的机关公务员也是一个重要购房的群体。另外，本区域也有一些客户来自周边紧邻的乡，及工业园区员工。代表楼盘水木清华、月亮城、中港雅典城，均价范围在4200-5800元/㎡。 范围为京杭运河以东，黑龙江路以西，被称为宿迁的“浦东”。宿豫区的客户一方面来自本区域，另外就是周边乡镇的客户，如大兴、来龙、曹集、顺河等。宿豫区具备基本的生活、娱乐、购物配套。相比于宿城新区，要好很多，可是，宿豫区有特点的楼盘极少，大都很平庸。这是因为，本区域绝大部分客户都是首次置业，拆迁客户很多，他们对产品档次要求较低。代表楼盘星海湾、万豪新城，香缇河畔花园、千秋时代、众大上海城等均价在3700-4700元/㎡。早期以多层为主，目前以高层产品为主，主力户型80-130㎡,高层均价3800-4300元/㎡，大部分楼盘价格较接近 　　 本区域早期楼盘别墅为主。大型项目尚阳城，运河春天等项目的入市，带旺了区域发展。以养生生态，高端改善型与投资型客户为主。片区内有大学城、市民体育馆、会展中心、克拉海谷、规划展览馆等城市重点公建设施，距离市区8公里，道路通达性强，环境优美。运河文化城的大体量开发与低价策略，将与本项目所在西片区形成竞争格局，将会分流部分市区投资型客户。 房地产市场分析小结：（1）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。（2）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，房地产业是近年地区经济的支柱产业。（3）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张，西片与北区成为重点。（4）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。 三期 2012年7月13日 中豪国际星城 三期首批房源推出后火爆热销，日前即将完美售罄，应客户需要，将于晚加推二批房源 2012年6月 中豪国际星城此次推出的三期首批房源，第一批是小高层和高层，分别为27#—31#，共计500多套。房源面积为88-200平方不等，均价暂未定。中豪国际星城三期房源分布在一期北面。 2013年3月30日 中豪国际星城三期正式加推中央景观楼王34#、35# 2013年6月 项目三期将于6月份推新，房源分别来自49#和50#，共计160套房源， 房源面积从82-92平米不等 销售速度约为4万方/年 中豪国际星城5#、7#、47#及地下车库项目，于2012年11月15日进网销售 中豪国际星城33#、34#、35#、36#项目，于2012年11月2日进网销售 楼盘调查 ——中豪国际星城 （苏宿工业区） 城市商业中心区核心区位，密度高、楼距偏短 楼盘调查 ——中豪国际星城 （中心城区） 中豪国际星城 1. 城市商业核心区为其最大卖点 2. 目前销售率状况良好，在80%以上 3. 户型多样且实用，其中间小单位87平方弱点户型，被上下打通为 复式后销售状况良好，没被打通的均未售出，本案可以借鉴 4. 售楼处较大气，与本案较像，但毫无生活氛围 楼盘调查 ——中豪国际星城 （中心城区） 项目名称 希望城 工地位置 宿迁市威海路88号 投资兴建 宿迁市希望房地产开发有限公司 建筑类型 住宅 物业类别 多层 小高层 基地面积 358亩 建筑面积 35万方 主力户型 两房 三房 面积范围 90—115平米、152跃层 均价 5600 元/平方米 容积率 1.5 规划户数 3000多户 绿化率 48.50% 开盘时间 2007-10-02 交房日期 今年年底 优惠信息 现98折，再加付款优惠 ，按揭98折，一次性96折 周边配套 宝龙、金鹰大型商业中心，青华中学，宿迁实验小学也近在咫尺 目前在售6期2栋，11、12号