嘉兴颐高数码港广场的的策划的方案.docVIP

嘉兴颐高数码港广场策划方案 概 述 嘉兴市地处长江三角洲中心区域，得天独厚的区位条件使嘉兴市成为浙江省接轨上海，积极参与长三角地区合作与交流的前沿阵地。嘉兴市城区分为南湖区和秀洲区，其中秀洲区的规划建设目标是：立足于高起点、高品位、高标准，实行统一规划，滚动开发，力争通过8—l 0年的建设，使之成为嘉兴市区西部相对独立的城市副中心、产业的集聚地、建设成为秀洲区政治、经济、文化中心。秀洲区整体发展值得期待，位于运河南岸的“运河商务文化中心”整体规划对于商业地产的开发提供了良好的契机。但从另一角度分析，该区域的商业地产项目开发将会出现一个前所未有的市场高峰。对于本案“嘉兴颐高数码港广场”所面对的市场挑战在一定程度上可以说要大于其市场机遇。如何在机遇和挑战共存的市场中寻求市场机会点，是未来该项目运营的关键点。一、策划的总体思路1.全面把握首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙。2.项目对接强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。3.创新超越每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。二、 项目背景1.用地概述本地块为嘉兴市国土资源局宗地编号为：2007—119号，出让地块编号为01—03—52—0169，土地项目名称为商办用地。该规划用地位于嘉兴市中环西路西側、新盛东路东侧，横路南侧、新桥港北側，北临运河至阳光大酒店等中山路繁华的商业大道，南至中环南路。本地块用地面积为15663.7㎡，建筑占地面积：7650㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。2.项目规划商业形式：1—4层裙楼为U字形纯商业用房，其中1幢为地上21层加屋顶层商务办公写字楼，地下1＋夹层，其中另一幢为地上21层加屋顶层小户型酒店式单身公寓，地下1＋夹层。总建筑面积：74705㎡；地下建筑：12050㎡；地上建筑：62655㎡；2.1其中商业建筑面积：25060㎡（1—4层），约占总建筑面积的40%。2.2其中商务办公建筑面积：18797.5㎡（5—21层）。2.3其中可出售单身公寓面积：18797.5㎡（5—21层）。2.4总建筑高度为：82.8米。2.5机动车位：752个，其中地上172个，地下580个。2.6绿地率占25%，绿地面积约3900㎡3.相关部门给定的规划设计要点嘉兴市规划局建设用地规划设计要点（略）4.用地红线图(略）三、企业资源分析、企业目标的界定颐高集团效益和品牌1. 项目销售按目标计划顺利完成。1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。2.1借助项目运作的成功，颐高集团在全国及嘉兴在数码科技领域中确立的地位和影响力。2.2 综合提升嘉兴颐高数码集团的品牌知名度、美誉度和扩张力。四、核心目标——树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境界品牌时代需要有品牌战略的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求及全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆，最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。五、项目开发总建议引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合通过前期招商，引进众多国内国际知名商业企业和品牌，颠覆原有的商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心打造包装。?通过超常规的推广宣传，对该项目的营销进行造势炒作，让该项目的开发成为嘉兴市的热点，以节约形式的广告宣传费用营造嘉兴市民良好的口碑。对其4层裙楼商场要设法引进境内外知名商企入驻，并适当通过灵活划分部分商场及商铺的面积来控制“总价”，推出定期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在投资商家入驻。六、项目的SWOT分析 1. 项目优势1.1地理位置优越，商圈人气兴旺嘉兴