合富辉煌2011年4月西安八里村的项目全案的的策划总体思路.pptVIP

1 城 市 节 点 上 的 盛 宴 ——八里村项目全案策划总体思路 合富辉煌（中国） 2011年4月 本案目录 Part 1 ｜ 目标 Part 2 ｜ 项目解析及市场机会 part 3 ｜项目定位及产品建议 part 4 ｜ 营销策略 Part 5 ｜ 合富优势 项目信息 净用地面积：1.23Ha 总建筑面积：11.67万㎡ 地上建筑面积：9万㎡ 其中：住宅7.2万㎡ 商业：1.78万㎡ 地下建筑面积：2.6万㎡ 容积率：7.33 项目指标： 项目区位： 项目位于西安雁塔区长安中路与青松路的交汇处。 一 ｜目标 较快去货速率的目标! 较高溢价空间的目标! 项目的两大 开发目标 通过对企业及项目背景的了解，我司认为本项目需实现两大目标： 挑战之下项目开发面临的核心问题： 1. 项目优势、市场的机会如何？ 归纳而言：项目开发的核心问题 产品、价格及其关系 现金流与更高利润的关系 5. 推售节奏及开发次序的配合如何更能保证现金流的持续? 4. 整体形象推广对整体价值的影响。 3. 地理位置对售价及形象的影响。 2. 产品户型搭配对现金流的影响。 在挑战面临的问题下，我们接下来……解本体、看市场、寻启示 二 ｜项目解析 及市场机会 项目位于西安城南区域，是西安市发展最繁华的区域 自古以来，西安人就是有城南情节，城南始终是西安人心目中的首选。 本项目 资源优势：城南学校云集，文化氛围浓郁，在城市规划中被定位为文教区，是西安科教文汇集地。 人居优势：城南一直以来是西安人认为最舒适、便捷、人文氛围浓厚的居住区域。 价值优势：城南区域的发展远远快于其他区域，已基本开发成熟，土地稀缺，将成寸土寸金之地，未来的升值空间大。 项目解析：优势（1） 项目周边发展成熟，人文居住氛围浓厚 项目解析：优势（2） 城南区域内高校数量约占到西安总量的45％，中小学数量同样居全市之首。 本项目雄踞西安高校核心地带，多个知名高校环伺四周，数十万稳定、活跃客流，产生源源不断的消费动力，为区域经济提供强有力的支撑及稳固的客群。 本项目 项目处于城南小寨商圈内， 商业氛围浓厚。 位于城南中心区的小寨相当繁华，调查显示，小寨十字每日人流量达30万，每隔30秒就有一辆公交车通过； 随着小寨商圈不断的发展与成熟，未来商圈辐射范围更加广泛，日均人流量将会突破50万人次，经济前景不可限量。 本项目位于小寨商圈内，项目具有成熟的商业配套及较高的商业价值。 项目解析：优势（3） 本项目邻近长安路——西安市中轴线 长安路穿过钟楼，向北连接未央路，是建国以来西安市贯穿南北的中轴线，是西安市主要迎宾大道及南北向交通要道。 作为西安市的黄金大道长安路两边商务、办公、商业氛围浓厚，客流量大。 项目解析：优势（4） 地铁优势：项目坐拥4条地铁线，未来升值前景无限 地铁的带动，地铁物业平均增长的速度比非地铁周边的物业可能快10%-15%。 同时地铁车站都是一个吸附力巨大的“中心体”，其周围会逐步形成公交、商业、娱乐、餐饮等各种配套设施，由此进一步提升该地段的价值。 项目独占地铁二号线纬一街站，将在2号线建成通车后，成为一个大的中心体，极大提升项目商业的价值。 项目坐拥2、3、4、5号四条地铁线，地铁开通后，可通过地铁到达西安的各个区域，交通十分便捷。 项目解析：优势（5） 八里村及周边村落对项目价值有所损减 项目周边村庄改造还未完成，目前现状较差，影响项目的形象； 项目周边的西八里村和东八里村还未完成城市改造，现状、环境较差，影响项目的开发及形象； 由于八里村租金价格低廉吸引了大量的外来务工人员，租住户人员构成较为杂乱。加上没有做好统一的基础设施规划因此脏乱差就成为了八里村的代名词； 项目解析：劣势（1） 净用地面积18亩 容积率为7.33 7.33的容积率，属高强度开发项目。 项目占地37亩，其中净用地面积为18亩，属小规模项目。 本项目属规模较小，高密度项目 项目解析：劣势（2） 优势： 区位优势——城南核心区域，居住氛围、城市配套成熟。 交通优势——交通十分便捷，紧邻地铁2号线，周边规划有4条地段线。 劣势：周边城中村对项目价值有所影响，项目的规模较小，开发强度较高。 建议项目走小户型产品路线 项目解析小结： 若本项目走小户型产品路线…市场存在怎样的机会？有哪些竞争对手？ ——市场环境分析，寻找市场机会点！ 市场环境分析——经济环境 西安城市价值快速增长，为房地产市场发展创造了良好的宏观经济环境 西安市近几年来，GDP连续保持超过13％的高增长率，为西安市房地产业的发展创造了良好的经济环境； 固定资产投资连续三年保持30%以上的增速，西安的城市价值正在快速增长。 2011年政策调控力度大，政策环境仍然严峻 市场环境分析——政策环境 西安限购令解读 西安