合富辉煌2010年11月东莞白沙塘的项目前期产品定位的报告.pptVIP

户型建议（二房二厅） 二房二厅??建筑面积:70平米?? 二房二厅??建筑面积:65平米?? 户型特点： 大阳台、大飘窗。 方正、通透、采光好。 功能分区明显。 户型建议（2+1房） 二房一厅二卫80平米 （2+1带入户花园、内中庭） 二房一厅二卫85平米 （2+1带入户花园、内中庭） 户型特点： 方正、实用、紧凑，大大提高了使用率。 在允许的范围内增加赠送阳台面积的设计。 内庭 入户 花园 入户 花园 内庭 内庭面积：9平米左右 入户花园面积：8-10平米 合计赠送面积：9平米左右，赠送率10%左右 坡屋顶设计沉稳、开扬，给人大气稳重之感，并且能增加顶层使用率。 色彩搭配采用暖色色系，和谐中富于一定层次变化。 主要色彩建议 色调建议： 外墙：主色米黄、绛红/深灰、绛红 玻璃：主体清玻、阳台浅绿 阳台：主体实墙、部分栏杆/玻璃 基座：主色沉稳深色、石或仿石材质 物业建议立面风格建议—简洁现代风格 统一，尽可能隐蔽 保证外立面的整体外观美 细节部分：空调位 细节部分：下水管 在楼体的凹槽 位上隐蔽设置 内部设置精致庭院增强小区感 细节上提升品质 4.2项目客户及形象定位 客户描述：周边商户，周边工作的白领，购买学位（兼顾投资），投资客 从事行业：个体经营户、小白领打工一族； 家庭结构：2-3口之家，准备要小孩或小孩已到上学年龄； 年龄范围：25-35左右的中青年； 过渡性置业，投资、自住都适宜的产品较为适合他们； 【主要特点】 主要工作、生活在项目周边，并且已经习惯了主城区的便捷，以及在就近居住带来的上班便利。 为了小孩读书的学位，购买总价低的小户型，顺便兼顾投资。 手头资金有限，城区内大社区项目可望不可即，可能正在搜寻附近的二手房。 不断上升的房价使他们紧张，而置业的需求越来越迫切。 项目本身的性质/属性 核心价值梳理—地段 东城中心雍华庭片区（生活、娱乐、休闲中心、交通便利、配套成熟），享受城市综合环境，商务、居住一体化。 雍华庭（识别性高） 相对于周边项目的优势 核心价值梳理—产品 一手新楼盘、小户型产品的实用性、总价低、市场空白的产品 项目独有（绝版） 项目给客户的利益 核心价值梳理—购买驱动力 市中心的居住价值、投资价值、方便工作、购房送学位便于小孩上学 高度便利、高附加值 项目核心价值体系结构 项目形象定位 雍华庭旁、绝版小户 ——直白的传递项目位置及产品信息，利用雍华庭在市场上的高知名度。 想不想买看地段，掏不掏钱看户型！ 案名建议 贤安·青青家园 其它：贤安书香阁、贤安城市假日、贤安雅居。。。。 五、营销策略 总体策略分析 阶段策略分解 5.1项目总体策略分析 竞争策略 领导者 挑战者 追随者 补缺者 —垄断价格 —产品难以复制 —过河拆桥 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 —目标明确、挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 —搭便车、借势 —以小博大、杀伤战术 —价格战的制造者 自我界定：我们是追随的补缺者 次/非主流市场 敏锐的机会主义 竞争策略： 追随什么？—追随居家适宜的市场畅销产品 补缺什么？—补缺市场空白的稀缺产品 区域市场产品策略上的稀缺性。 小而精致的项目品质，高投资价值、附加值、不可复制的便利性。 策略总纲：强化并扩大项目独有性、稀缺性，依托 项目位置的强势资源， 强化并扩大项目独有性、稀缺性，依托项目位置的强势资源，适当拔高项目整体品质和形象，以此增强客户信心，引发客户共鸣，促进快速成交。 提前锁定客户，全方位的向客户传递项目核心价值。 强调不可复制的地段价值，不断强化项目资源及附加值。 制造货源紧俏的紧迫感，促进客户快速下定，以免客户犹豫而带来的流失。 从客户出发，解决实际需求。 项目整体营销目标 5.2项目阶段策略分解 项目整体营销价格目标(住宅） 比较内容 权重 东田丽峰 香缤时代 东海阳光 比较程度 比较系数 比较程度 比较系数 比较程度 比较系数 地理位置 65% 0.800 0.520 1.000 0.650 1.000 0.650 景观资源 10% 0.500 0.050 0.500 0.050 0.500 0.050 品牌 5% 0.500 0.025 0.800 0.040 0.500 0.025 项目规模 5% 0.300 0.015 1.000 0.050 1.000 0.050 产品设计 15% 1.000 0.150 1.000 0.150 1.000 0.150 合计 100% 　 0.760 　 0.940 　 0.925 参考对象