伟业地产北京公馆营销推广的的策划的报告PPT.ppt

北京公馆营销策划报告 ;市场：06年政策回顾-宏观政策围追堵截 06年市场回顾-价格一路飘红 高端公寓市场分析-几家欢喜几家愁 经典高端个案点评-成也地段，败也地段 定位：区域解读 产品解读 产品定位 营销定位 价格定位 客户定位 营销：;市场部分;宏观政策调控;2005年北京房地产市场遭遇首轮宏观调控;建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》：自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算，下同)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。;07、08市场前瞻;高端公寓市场分析;高端公寓市场分析;2006年，单价20000元以上的豪宅整体销售还算平稳，月均成交7套； 销售速度差异较大，最高月均成交20套，最低一年才成交十余套； 截至目前，东部区域25000元单价以上，户型面积200-300平米区间的总存量 约在500余套 主要分布于CBD、朝阳公园、金融街、昆玉河等板块。;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——经典个案点评;高端公寓市场——东部潜在项目;;北京高端市场户型尺度;个案点评小结;定位部分;区域解读;燕莎是北京乃至全国最具国际化气质的地区； 第三使馆区将完全形成规模，涉外氛围更加浓厚和成熟； 燕莎将不会再有土地供应，全都为高档建筑物覆盖。;德国GMP建筑设计事务所担当建筑设计;产品解读;;;;;;;;;;;产品解读;在伟业眼中： 北京公馆是多种空间产品在一栋建筑中的聚合 伟业将采用多级分控的营销方法，以多产品线的聚合反应，实现利润极大;产品解读;;点评：本项目销售难度最小，速度最快的部分。分为两个部分：高 楼层，朝向佳，景观佳，极高舒适度，面积适中的产品；面 积小，总价低的高投资价值的产品 说明：高层朝向好的户型是本项目价值体现，定位明确 定位：顶级城市景观豪宅、收益性投资型小户型;;点评：本项目销售难度小，但是速度会比较慢的部分。低楼层，朝 向佳，高舒适度，面积偏大的产品 说明：货值7个多亿，是本项目比例最大的部分，实现B类产品稳定 持续的销售是关键 定位：城市高档公寓;;C类产品专题;;D类产品专题;SWOT分析;产品定位;产品定位;城市价值：燕莎核心区域的城市价值源于涉外特性，且区域城市价值形成周期长,增长性强.;项目保值性：项目的稀缺地段和硬件价值足以支撑项目价值的长期稳定保持;项目增值性：当昆仑公寓在区域竖立起鲜明的价值标杆，本项目的增值预期也将被市场和客户接受;使用功能：先进而完善的硬件设计、丰富的项目及周边软性服务配套决定了项目的巨大使用价值;投资收益：项目较高的单价与当前北京市场高端项目的租金收益对比的结果，决定了本项目短线投资收益较低;城市价值;为认可本项目价值的高端客户;价格定位;价格定位;价格定位;客户定位;客户定位——东部高端客户总体描述;客户定位——东部高端客户总体描述;客户定位——东部高端客户总体描述;客户定位——客户特性总体描述;热爱都市生活，CBD及城市中心首选 年龄在35-50岁，高学历，大部分有海外生活背景，鉴赏力强 要求身份地位的象征，满足虚荣 多次购房，增值，保值 金领阶层，价格敏感度不高 注重安全，跟风 注重私密性，强调安全感 对差异化产品的追求;本土私营企业主;北京燕莎是最早的涉外集中区域，使馆区、跨国企业等形成了浓厚的涉 外氛围，使得外籍人士在本区域购房比例越来越高； 外籍客户对于房屋的舒适度要求较高，重视各功能区间的划分； 良好生活环境、项目的口碑、以及开发商的实力和未来的社区经营是外 籍人士置业的基本要求； 同时，区域独特资源与政府规划所带来的未来发展潜力和项目广袤的升 值空间则进一步为他们的置业奠定了信心；;国家背景国企高层;回国多年，有长时间的工作经历，年龄在35—45岁间，事业成功，是 各主力发展区域中各行业的中高级管理层； 收入丰厚，购买能力强，能够承受800—1000万，是富裕阶级的代表 人物。 多年的国外生活经验将使他们对本项目所倡导的生活观以及良好的社 区环境、项目所树立的高端形象倍感认同； 追求健康、讲究品位。理性，却易被文