中国铁建大连市甘井子区区域市场的研究的报告1.pptVIP

大连市甘井子区区域市场研究报告 中国铁建地产集团大连筹备处 2011年9月 报告框架 第一部分：区域解读 1、区域简述 2、区域认知 3、区域配套 4、区域交通 5、自然资源 6、城市功能 7、区域规划 第二部分：区域市场 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 3、板块划分 4、各板块分析 5、各板块价值梳理 第一部分：区域解读 1、区域简述 2、区域认知 3、区域配套 4、区域交通 5、自然资源 6、区域规划 1、区域简述 区域概况——甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。东北与金州区、开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连。 区域规模——面积452平方公里，常住人口 74万。 区域面积市区中最大，是城市发展战略中连接城市北部与西部的衔接带。 第一部分：区域解读 2、区域认知 第一部分：区域解读 城市传统工业基地，大中型工厂聚集。起步晚，发展快，发展不均衡。 教育、医疗设施配套丰富，但多集中于甘中区域，分布不均衡。 3、区域配套 第一部分：区域解读 3、区域配套 第一部分：区域解读 超市、百货等大型卖场众多，并已形成多个区域性商圈的布局，满足整个区域日常生活需求。 红星美凯龙 马栏广场 沃尔玛 新玛特 华联 安盛 华南家居大世界 金三角 华南广场 4、区域交通 第一部分：区域解读 区域公交系统发达，与市区的通达性较强。 5、自然资源 第一部分：区域解读 西山水库作为市内最大淡水湖，山水、湿地等优越自然资源使得区域认可度高，居住价值大幅度提升。 6、城市功能 第一部分：区域解读 中山区：城市商贸商务区 西岗区：行政文化中心 沙河口区：传统居住区 甘井子区：工业聚集区 “两城四区”布局 定位：通过综合配套改革升级，建设成大连市“现代化国际化中心城区” 两城：大连体育新城 大连生态科技创新城 四区：大连北部商业区 大连空港商务区 大连西城国际旅游商务区 大连湾临海装备制造业聚集区 7、未来规划 第一部分：区域解读 城市西拓北进战略中最大受益者，地铁1、2号线作为连接城市老城区与新城区的主动脉，其建成将带来区域内配套、城市建设、人口流入的全面提速。 7、未来规划 第一部分：区域解读 1号线贯穿城市东西方向，西起旅顺，东至金州。 2号线贯穿城市南北方向，北起甘井子，南至中山区。 1号线 2号线 第二部分：区域市场 1、土地市场分析 2、商品住宅市场分析 3、板块划分 4、各板块分析 5、各板块价值梳理 1、土地市场分析——供求关系 第一部分：区域解读 区域土地市场供求平衡，供需逐年放量，未受市场大势冲击。 11年1-7月供求量均达到10年全年总量的60%以上，预计今年总量将创新高。 成交均价略有下浮，在2300-3000元/平米之间浮动。 1、土地市场分析——供求关系 第一部分：区域解读 土地供应量及成交量均达到市内四区总量的60%以上。2011年1-7月更是占到了75%，随着其他区域土地资源的日益稀缺，甘井子区城市建设全面提速。 1、土地市场分析——成交价格 第一部分：区域解读 受大势影响，开发商放缓拿地速度，使得11年1-7月成交土地价格出现13%左右的下浮。 土地成交价格明显低于其余市内三区，后续上升空间大。 2、商品住宅市场分析——供求关系 第一部分：区域解读 自09年起，区域市场一直处于供不应求的局面，供求比在0.8~0.9间浮动，09年更是达到0.5。 成交均价一路上扬。11年1-7月区域商品住宅成交均价突破万元大关，达到10886元/平米。 年成交价格实现“三级跳”，年增幅在14%~32%。 价格增长轨迹与其余市内三区相似，10年之后更表显出了强劲的上升势头，但整体水平仍有加大差距。 2、商品住宅市场分析——成交价格 第一部分：区域解读 2、商品住宅市场分析——套均面积 第一部分：区域解读 甘井子区套均面积在80~90平米之间，远低于其他三区。呈现出明显的刚 需市场特征。高性价比成为城市外溢人群及外来人口置业的首选之地。 核心版块—— 城市主要功能区，承担了城市主要的功能特性 甘中板块：城市副中心 机场新区板块：甘井子区行政服务中心 南关岭板块：交通运输中心 辅助版块—— 城市扩张区域，多数伴随着城市扩张和外来产 业、城市外溢人口流入形成 西山板块：自然景观的需求　 甘北板块：城市普通居住区 甘西北板块：以自然景观的需求 大纺板块：城市配套资源 3、板块划分 第一部分：区域解读