中原广州农林大厦整体营销的策略整合的方案1.pptVIP

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 农林大厦 整体营销策略整合方案 广东中原地产代理有限公司 项目一部 营销策划组 Guangzhou 2012.03 * 一、市场背景 广州写字楼市场分析 广州在售重点公寓项目分析 市场总结 １、广州写字楼市场分析 写字楼市场分析： 广州写字楼租售价 2011年全国楼市遇冷，但写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，吸引了众多投资的目光。2011年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。 与北京、上海等一线城市相比，广州写字楼价格一直偏低，甚至出现写字楼价格大大低于同区住宅价格的商住倒挂现象，写字楼租金更曾一直处于一线城市中的低位。 2011年，随着大批甲级写字楼的入市，加上在住宅限购令的刺激下，商用物业投资大热，广州写字楼价格终于摆脱长年商住倒挂的阴影。目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2011年底，甲级写字楼市场总量达到342万平方米。 写字楼市场分析： 广州新建写字楼供应量 2010-2011年广州市十区新建办公物业面积 2010-2011年广州市新建甲级写字楼供应面积 项目 区域 新增供应面积 （平方米） 越秀壬丰商务大厦 越秀区 16809.72 保利中汇广场 天河区 42967.8 圣丰广场 天河区 45331 保利中盈大厦 天河区 45527.55 邦华环球广场 天河区 63376 富力盈凯广场 天河区 105787 广晟国际大厦 天河区 110632 利通广场 天河区 159500 太古汇 天河区 160000 珠江城 天河区 210000 2011年整体写字楼供应市场表现较2010年要活跃，全年新增供应量123.5万㎡，同比上升18%。根据数据的分析，第三季度末至第四季度，新增供应迅速攀升，供应市场的表现亦印证办公市场明年初会有一个良好的成交表现。 另外根据中原监测所得，2011-2012年度的新增甲级写字楼的供应预计为115万左右，其中珠江新城占据大比例。 写字楼市场分析： 广州新建写字楼成交量 2010-2011年广州市十区两市成交活跃商圈前十名成交情况（办公） 外围区商圈成交占比攀升 公寓成交占比增大 按照行业约定的商圈统计中，相比2010，中大、华南板块、南沙等三个商圈上升幅度较大，值得注意的是，公寓成交宗数足足是其余两个性质的近一倍之多，考虑到办公性质的公寓物业相对来说，户型面积较小，公寓物业市场热度可见一斑。 各类型办公物业成交情况 类型 宗数 面积 （万m2） 均价 （元/ m2） 公寓 4147 36.19 25,361 非甲级 写字楼 2268 32.33 14,695 甲级 写字楼 2192 28.63 28,784 写字楼市场分析： 广州新建写字楼成交量 2010-2011年广州市十区新建办公物业成交面积与均价 办公物业持续受热捧 量价齐升局面现新高 2011年成交量大幅攀升，同比上升31%之多。其中2011的12月份成交量甚至同比上升86%并创下两年最高纪录。成交价格方面，本年度波幅较大，其中价格大部分徘徊在18000-22000元/㎡之间，偶有升至30000元拉高价格/㎡是因为部分高端项目导致。 写字楼市场分析： 广州存量写字楼成交 广州写字楼市场租金整体变化不大 空置率全年上升33% 依据中原对市场的跟踪监测，广州2011年写字楼全年租金平均为129元/㎡，大约升幅在5%左右，但由于2012年会持续有新增项目入市（特别是珠江新城），所以租金依然受到庞大的新增量压力而难有大幅度的上升。 至于空置率方面，广州全年空置率是13%。本年广州存量写字楼的空置率有所攀升，即使吸纳量在亚运后得到攀升，但整个广州本年有高达50多万的甲级写字楼新增面积供应，最终在本年度测得空置率升幅高达33%。2012年，鉴于新增供应档次偏高，市场吸纳度还不足以应对众多新增写字楼，空置率依然会有上升的趋势。 2012年广州写字楼市场预测： 第一，供应量大幅增长，预计2012年落成的甲级写字楼高达100万平方米，主要集中在珠江新城； 第二，预计2012年甲级写字楼整体租金升幅有限，部分空置率较高的项目租金有下调压力; 第三，受经济不明朗因素、银