中冶天工天津汉沽高新区土地整理上市募集资金的项目可行性的报告2008年.docVIP

中冶天工建设公司汉沽高新区土地整理 上市募集资金项目 可 行 性 分 析 天津安桥企业管理咨询有限公司 (投资分析部制作) 2008年01月24日 1、滨海新区核心区汉沽茶淀镇10.85平方公里综合开发建设项目 [一级土地整理]拟投入募集资金28 亿元 1-1 项目基本情况 1-1-1 位置 （1）宗地位于天津市滨海新区核心区的汉沽区茶淀镇，园区总规划面积10.85平方公里，具体四至为：东至蓟运河，西至北京清河农场界，南至塘沽区界，北至汉沽南环路。扣除未来重要交通设施建设用地后，规划可用地面积8.43平方公里，宗地所处滨海新区，纳入国家“十一五”总体发展战略，处于滨海新区三大核心区—汉沽区的核心城区，国家重点规划项目汉沽区滨海旅游度假区北侧。 （2）宗地占地面积10.85平方公里（约合16275 亩），周边自然环境良好， 依托现有的自然资源和相关产业，在国家政策支持滨海新区战略发展规划下，汉 沽区大力发展河西区域，该宗地具有很大升值潜力和发展潜力。 （3）宗地地块图如下： 1-1-2 宗地现状 该地区地处汉沽区蓟运河以西，有20 世纪70 年代开辟的居民区及葡萄种植地等。东西和南北向各4 条路，将居民区切割成9 个正方形，因此，称其为9 个方块。形成的居住区格局似“豆腐块”，楼形像“砖头”，加上成片小平房，拆迁成本相对低。宗地整体被蓟运河三面环绕，河岸景观较好，土地整理改造的空间和潜力较大。 1-1-3 项目环境 1-1-3-1 交通环境 该项目西侧有京山铁路，芦汉公路；南边有国道112 线（规划中）与海滨大道相连，以及津汉高速公路；项目北侧的蓟运河上有汉沽大桥和寨上大桥连接城区东西两岸。 规划建设的设计时速300 公里的津秦高速铁路将在该项目西部设站，连接滨海新区三大核心区汉沽区、塘沽区和大港区的城市轻轨拟规划建设，随着海滨 大道的顺利通车和京津塘高速公路延长线至汉沽区，汉沽区的城市高速交通系统 将发生根本性变化与提升，而城市交通的改善，汉沽区到滨海新区其他核心城区 乃至天津市区的交通时间大幅缩短，汉沽区居住人口有望获得较快增长，居住环 境和商务投资环境将有效改善。 1-1-3-2 周边环境 （1）优质的生活环境：汉沽区作为近海核心城区，由于所处海洋环境较好，气候宜人，连续多年被天津市评为空气质量最优地区，是天津市公认的生态旅游 度假区。此次国家对滨海新区规划中，特别将汉沽区定位于适宜人类居住的生态 旅游城区，并在沿海地区建设以航空母舰军事主题公园和美国派拉蒙电影主题公 园为核心的滨海休闲旅游度假区。 （2）浓厚的文化景观：项目位于汉沽老城区，依托着丰富的滨海文化资源和特色农业资源，有着丰富的旅游资源。正在开发建设的国际游乐港和龙海国际乡村俱乐部项目，开张纳客的蛏头沽海上风情游、蔡家堡海鲜街、孟庄园品酒、刻字版画院赏字画以及盐业风情游等景点，都集中体现滨海特色文化的特点。 （3）齐备的商业规划：项目周边现拥有河西公园、文化宫、体育馆等休闲 场所，汉沽区规划的CBD 核心区位于蓟运河两岸，该项目拥有部分CBD 规划 建设项目，待项目建成后，汉沽河西区将成为汉沽区整体规划最全面、基础设施 最全面、居住环境最优的核心居住和商业活动区。 1-1-3-3 发展规划 根据滨海新区的整体规划汉沽城区东起大丰路，南接津汉快速路，西至津汉路，北到汉沽区行政界，规划面积和城镇建设用地面积均为37 平方公里，规划建成生态宜居的滨海强区。 与其三面环水的汉沽河西区将逐步发展成为汉沽城区新城与核心区域，汉 沽区政府力争用3-5 年的时间将汉沽河西区打造成汉沽区的“浦东”核心区。 1-2 项目背景分析 1-2-1 滨海新区发展 天津滨海新区位于天津东部沿海地区，包括天津港、天津经济技术开发区（TEDA）、天津保税区三个功能区和塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区，以及东丽区、津南区的部分区域，面积2270 平方公里，海岸线长153 公里，常住人口约140 万。2004 年滨海新区生产总值为1250 亿元，人均生产总值达1.13万美元。天津滨海新区是我国北方地区进入东北亚，走向太平洋的重要门户和对外通道，也是连接我国内陆与中亚、西亚和欧洲的亚欧大陆桥的重要起点之一，拥有京津、西北和华北12 个省、市、自治区的广阔腹地，服务2 亿多人口。 目前天津滨海新区已经成为全国最具发展活力和国内外资本集中投向的地区之一。 滨海新区开发已列入国家“十一五”发展规划。在未来二十年的战略机遇期内，天津滨海新区有望成为继广东深圳、上海浦东之后推进中国经济增长的 “第三增长极”，争取建设成依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚的现代化新区。优越的交通航运优势使滨海新区成为环渤海地区对接世界最快捷的通道。 发达的海、陆、空立体交通网络将滨海新区与环渤海其他地区和中西部地