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物业管理基础知识及法律常识 目 录 房地产基础知识 物业管理的起源与发展 物业管理的基本概念 物业法规 一、房地产基础知识 1、房地产定义： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位 三者的综合体 —土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间； —建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； —其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不 可分离的物； 一、房地产基础知识 1.1实物、权益和区位： —房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能 三个方面； —权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租 赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； —区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自 然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面； 一、房地产基础知识 1.2房地产的其他名称 不动产：中国 物业：香港 Real Estate：英国 Real Property：美国 一、房地产基础知识 2、 红线面积:规划面积、建设用地面积; 3、建筑占地面积：建筑首层面积的总和 4、容积率： 地面总建筑面积/建筑用地面 积 （地下建筑面积一般不计入） 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米，问容积率为多少？ 一、房地产基础知识 5、建筑覆盖率（建筑密度）：建筑用地范围内所有建筑物基底建筑面积和建设用地面积的比率 建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100% 试算覆盖率 ： 某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？ 一、房地产基础知识 6、绿地率：在建筑用地范围内各类绿地面积之和与总用地面积的比率（%）。 绿地包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路绿红线内的绿地），不包括屋顶、天台人工绿地. 一、房地产基础知识 7、商品房建筑面积： 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 8、套内建筑面积： 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 一、房地产基础知识 建筑面积、使用面积和套内建筑面积 套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积 一、房地产基础知识 常规物业实用率 多层住宅： 90-93% 小高层及高层住宅：80-88% 写字楼物业: 70-75% 商铺物业： 50%左右 一、房地产基础知识 不同制式单位的换算 （米、公顷、英尺、亩） 1平方米= 10.764平方英尺 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 15亩 1亩 = 666.67 平方米 一、房地产基础知识 10、房地产开发程序： 房地产综合开发从开发项目策划开始，中间经过土地征用、规划设计、拆迁安置、施工准备、工程施工、竣工验收、房地产营销及物业管理，直到项目后评价为止所经历的过程。 在这个持续时间较长的完整过程中，要经过房地产开发公司、计划部门、规划部门、施工单位、市政部门、银行等许多单位和部门的协调和配合，因此，这个程序是一项非常复杂的过程。 一、房地产基础知识 11、竣工验收： 对房地产项目在完工后和交工前所进行的综合性检查验收。 竣工验收是建设项目全过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查设计、工程质量是否符合要求，审查投资使用是否合理的重要环节，是投资成果转入生产或使用的标志。 国家规定所有建设项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，工业项目经过运转和试生产考核，能够生产合格产品；非工业项目符合设计要求，能够正常使用，都要及时组织验收。验收合格后，才能交付使用。 一、房地产基础知识 12、物业接管验收： 物业的接管验收是物业管理企业接管开发企业、建没单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。 一、房地产基础知识 13、竣工验收与接管验收的不同 13.1．验收目的不同 竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。 13.2．验收性质不同 竣工验收是政府行为，接管验收是企业行为。 13.3．验收条件不同 竣工验收的首要条件是全