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规范和完善我国住房租赁市场思考 一、规范我国住房租赁市场的必要性1.租赁住房是促进梯度住房消费、满足阶段性住房需求的重要方式购买与租赁是解决我国城镇居民住房问题的两大途径。城镇居民家庭在不同阶段对住房的需求特征也存在差别，因此合理的住房消费应是梯度消费模式。在家庭规模偏小、支付能力偏低的阶段，可以通过租赁住房或购买小户型住房满足其居住需求。随着家庭规模增大、支付能力增强，再逐渐购买或者换购住房以实现居住条件的改善。此外，对于东部发达地区的大中城市而言，由于外来人口大量流入，带来客观的阶段性住房需求以及无购房支付能力的住房需求，也需要在住房租赁市场上满足。2.规范住房租赁市场是落实住房保障的重要途径近年来，我国明确了住房保障和市场双轨并行的格局。但由于我国保障性住房历史欠账多，目前仍处于大规模新建阶段，短期内有效供应不足，因此对于???过审核但处于轮候期的保障对象，以及住房困难、支付能力有限但暂时无法进入保障范围的“夹心层”群体而言，只能通过在市场租赁住房解决其居住问题。从长远来看，随着供求矛盾的缓和，我国的住房保障也将从实物保障为主逐步转向货币补贴为主，由保障对象取得货币补贴后在市场上租赁合适的住房。因此，住房租赁市场的规范和发展，也是落实住房保障的必然要求。3.规范住房租赁市场是缓解住房买卖市场供求矛盾、促进市场平稳健康发展的重要手段在我国，由于“重购买、轻租赁”的传统观念影响，再加上住房租赁市场不够规范，以及对未来房价上涨的恐慌，城镇居民提前购房现象非常普遍，与房地产市场发展成熟的国家相比，首次购房人群低龄化的特征较为显著。相关研究表明，北京居民首次购房贷款者平均年龄为27岁，而在英国为37岁，在日本和德国为42岁。提前购房不仅透支家庭乃至几代人的支付能力、增加家庭负担，而且造成购房需求集中释放，加剧了房地产市场供求矛盾，从而在一定程度上推高了房价。要实现房地产市场宏观调控目标、促进房价合理回归，除了继续抑制投机投资性需求之外，也有必要规范发展住房租赁市场，引导购房需求合理分流，以有效缓解供求矛盾。二、我国住房租赁市场发展现状及存在问题1.发达城市住房租赁市场快速发展，但总体仍滞后于买卖市场在我国房地产市场发展过程中，随着人口流动性的增强，住房租赁市场近年来得到了快速发展，在东部经济发达地区的一、二线城市表现尤为突出。以北京为例，2007年房屋普查数据显示，有近540万人通过租赁住房解决居住问题，约占全市常住人口总量的1/3，其中外地户籍家庭有近80%都是租赁住房。但在全国范围内来看，住房租赁市场的发展依然严重滞后于买卖市场。根据我国2005年1%人口抽样调查结果，全国平均只有20.35%的城市家庭租赁住房，这与房地产市场成熟国家形成鲜明对比，德国就有超过50%的家庭是租房居住的。在租赁比例偏低的同时，我国的住房自有率又显著高于其他房地产市场成熟的国家。2.供求结构性矛盾突出，部分城市租金快速上涨住房租赁市场的结构性供求矛盾，主要体现在两个方面：小户型低价位房源供不应求以及热点区域房源供不应求。由于特定房源的供求失衡，造成这类房源租金快速上涨。不仅如此，2010年以来实行的房地产市场调控政策，将不符合限购条件和对市场预期下行的购房需求推向了住房租赁市场，需求的攀升进一步推高了租金的涨幅，特别是在一些限购的大中城市尤为明显。中国指数研究院发布的数据显示，2012年5月，北、上、广、深四大城市的租赁价格指数同比增幅均超过6%；其中，北京同比增幅最大达13.86%、上海为6.48%、广州为6.84%、深圳为7.56%。3.机构出租者缺位，租赁市场调控难度大一直以来，我国普通商品住房租赁市场都是以高度分散的个人出租房源为供应主体，由于缺乏相应的政策支持，开发企业、机构投资者很少投资出租普通商品住房，这种局面造成了我国商品住房租赁的产业化经营水平低下，也加大了政府对住房租赁市场的调控管理难度，难以对租赁主体和房源实施有效的调控管理。4.立法滞后，租赁关系不稳定由于当前我国住房租赁市场存在结构性供求矛盾，再加上缺少专门的租赁立法及有效的监管机制，承租人在租赁住房时往往处于弱势地位，经常面临对出租房屋权属状况了解不足、出租人随意且频繁涨租、租赁期限不固定或中途退租等问题，导致承租人缺乏连续、稳定的预期，且易产生纠纷。而当纠纷出现时，由于缺乏多元化的纠纷解决机制，单靠司法救济承租人付出的时间和财力成本过于高昂，因此承租人往往被迫选择放弃维权，合法权益无法得到有效保障，妨碍了租赁市场的健康可持续发展。三、规范完善我国住房租赁市场的政策建议随着我国住房保障制度的不断完善，面向城镇中低收入家庭的租赁型保障性住房特别是公共租赁住房的供应不断增加，我国的租赁型住房供应体系也将逐步呈现出保障和市场双轨发展的局面。未来应在加强保障性住房租赁和商品住