国家宏观调控对龙岩市房地产业发展影响分析.docVIP

国家宏观调控对龙岩市房地产业发展影响分析 　　【摘要】房地产业能否健康持续发展既关乎地方经济发展，又与社会民生密切相关。近年来，为遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房，国家先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，我市房地产市场随之呈现较为明显的变化。 　　【关键词】房地产市场 宏观调控 存在问题 发展前景 　　一、房地产市场运行情况 　　（一）投资增速波动前行 　　2008年受国际金融危机的影响，房地产市场低迷，我市房地产开发投资增速达到2000年以来最低点，仅增长2.8%。随着国家采取一系列“保增长、扩内需、调结构”的经济及政策措施，经济形势好转，房地产业也跟着复苏。2009年、2010年房地产开发投资提升，并保持较快的增长态势，增速分别为23.7%、62.8%。2011年，银根紧缩成为国内金融市场的主旋律，房地产企业贷款受到较大限制，拿地、开工、施工进度均受影响，增幅再次呈现回落，仅增长8.7%，比2010年回落54.1个百分点。 　　2012年国家继续对房地产市场实行严格的调控政策，但长时间的市场调整，使得我市部分能够继续保持较大实力的房地产企业开始购地并进行项目开发。2012年上半年，全市房地产开发投资54.65亿元，增长44.5%，增幅比上年同期提高30.9个百分点。 　　（二）商品房销售面积呈倒S波动 　　2008年，在调控政策和金融危机的影响下，房地产市场进入观望状态，成交量大减，全年商品房销售面积84.12万平米，下降37.4%，全市商品房销售处于低谷。2008年第四季度开始，各商家纷纷采取降价、优惠促销等措施，从2009年2月开始出现连续大幅反弹。2009年，商品房销售市场由低迷转变为繁荣，全年销售面积213.98万平米，增速达154.4%，总量、增速均创历史最高。 　　2010年，房地产“新国十一条”出台；央行三次上调存款准备金率，房地产开发企业贷款投放减少；全市实行二套房首付50%，贷款利率执行基准利率1.1倍。这些调控措施导致欲购房投资者放弃入市，相当一部分有改善性需求者持币观望，使得商品房销售出现下降，全年销售面积139.03万平方米，下降35%。2011年尤其是下半年，受银根紧缩的影响，购房者按揭贷款难度增加，投资客户进入门槛提高，较大程度地影响了购房者热情，全年销售面积122.53万平方米，下降11.9%。 　　2012年房地产销售量继续延续2011年第四季度以来的下降态势。而较长时间内市场并没有出现大的波动，开发商开始采取如打折、低价车库、赠送面积等一系列变相降价的形式，加上6月初央行宣布降息，使得部分市民尤其是刚需族出手购房，2012年上半年房地产销售降幅逐渐缩小：1-6月当月销售量分别为3.36、5.54、9.21、11.56、8.4、13.31万平方米；1-6月，房地产销售面积下降21.7%，降幅比一季度缩小29.3个百分点。 　　（三）商品房销售价格持续上涨 　　2008年，全国房地产销售市场低迷，在资金回笼、房屋滞销等压力下，为促进商品住房销售，我市部分楼盘采取打折优惠、购房送车库、购房送装修费用等促销手段，变相降低商品住房价格。2008年六月份到2009年一月份，全市商品住房平均销售单价均在2800-3000元/平方米之间。从2009年二月份至年底，房地产销售触底反弹，商品房销售价格开始逐月上涨，全市商品住房销售平均单价3675元/平方米，其中中心城市新开盘楼盘商品住房销售价格多数在每平方米2000元—6000元之间，核心区高层楼盘房价在4000—8000之间，销售价格均有较大反弹。 　　随着居民消费价格指数的不断攀升，通货膨胀预期明显增强，为防货币贬値，部分投资者把钱投向房市；用地、人工成本等的上涨，使得房地产开发成本不断上升，加上房地产市场管理不规范，存在炒房、惜售、囤地等情况，国家调控政策在短期内效果不明显，造成房价的持续上涨，2010-2011年全市商品房销售平均单价继续呈现上升态势。 　　2012年央行的两次降息、公积金贷款额度的提高，使得房地产销售市场形势好转，部分新开楼盘由于地段好、品质高，其销售价格居高不下。2012年3—6月，全市住房销售平均单价每平方米在5000—5500元之间，中心城市在7200—7500元之间，龙腾明珠二期、清华御景、依云水岸、厦鑫博世园，理想城、幸福公馆等销售较好的楼盘销售均价每平方米在6900—8700元之间。 　　（四）保障性住房建设有序推进 　　近几年，我市按照国家有关政策，建立健全分层次的住房供应保障体系，稳步推进保障房的建设。2011年，全市保障性住房建设进展顺利，按时按量完成全年的年度目标任务，全年保障性住房投资18.29亿元，施工面积185.08万平方米，竣工面积73.45万平方米，新开工18