庭审报告_经济法基础作业.docVIP

庭 审 报 告 旁听庭审报告 2010年10月27日，长宁区人民法院法庭103室，长宁区新华路云阳花苑业主委员会诉物业公司物业管理服务合同纠纷案随着私家车拥有量的不断增加《物权法》的深入人心，居住小区停车收费问题也越来越受到广关注，小区业主与物业公司因收取停车费发生争议的事件更是屡见不鲜委托物业管理公司来收取，收取后的业主委员会进行支配停车费到底该由谁来收？停车费应当由业主委员会委托物业管理公司来收取，收取后的费用应当由业主委员会进行支配。但现在看来，几乎没有哪个小区的停车费是由业委会来支配的，有关部门应该出面协调此事，把权益归还全体业主据《物权法》规定，小区的道路属于全体业主共有的，任何个人、集体和单位不得私自占用，在未经业主同意不得用于营利。物业公司为了维护小区整体业主的利益，对于部分业主占用小区公共道路的行为，可以经过业主大会讨论，参照物价和建设部门的收费依据进行合理的收费和管理，但这种权利源之于业主的授权和委托，并接受业主委员会的监督，收取的停车费应取之于民，用之于民，应当定期予以明示公告。《上海市住宅物业管理规定》第三十六条：机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。所以，停车收费合情合理但更应合法。物价部门的收费许可只解决了一个收费的标准范围，但并没有赋予物业收费的权利，不能说明物业收费的必然性，还得业主说了算。对违反规定由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和其它有关法律、法规进行查处。停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全， 与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。停车费中土地使用费部分，应该支付给土地的所有者，也就是享有车场土地使用权的人或者单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或者单位，这是其提供保管服务的对价。小区房屋销售前，由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全，因而大部分业主也说不清楚。 其实这并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。开发商在销售的时候，是将整个土地取得成本都作为房产的成本核算，从来没有一个只将建筑物本身占用范围的土地计入成本，因为那样开发商早就亏死了。 当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主人民法院旁听。这是我第一次到法院旁听，心情颇为兴奋。在电视上看到的法院庭审都是严肃而正式的，尤其在TVB看到的法官以及双方代理律师都戴着银色假发在法庭上针锋相对，义正言辞地对驳，很是威严，那天去了真正的法庭，从外观上看上去也充满了威严感，之前听说凡是法院都是设置台阶，让来的人仰视，体现法律的高大威严。真的有这种感觉，进入法院内部，却发现有的法庭面积很小，庭审过程中也没有想象中的那样原被告双方据理力争，反而全是审判长一问一答的形式，气氛一般，与我之前预期有差距。但不管如何，这次法院旁听之旅让我收获不少。以后我还会旁听不同的案件，增长法律知识。 2010-10-30