房地产法规交易及产权理讲座.ppt

房地产法规、交易及产权管理 华中师范大学经济学院 院长 建设部住房政策委员会副主任委员 邓宏乾 一、 相关的法律法规 1、中国现行法体系 宪法、法律、行政法规、地方性法规、行 政规章 法的效力 宪法具有最高的效力；法律的效力高于 行政法规、地方性法规、规章；部门之间 一、 相关的法律法规 部门规章与地方规章之间具有同等效力,同 一机关制定的法规，特别规定与一般规定 不一致的，适用特别规定；旧规定与新规 定不一致的，适用新规定。 一、 相关的法律法规 2、房地产法规 法律：城市房地产管理法、物权法、土地管理法、城乡规划法 法规：城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行条例、住房公积金条例、物业管理条例（2003）。 一、 相关的法律法规 行政规章：城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、城市房地产转让管理规定、城市房屋租赁管理规定、城市房地产抵押管理办法、房屋登记办法 、城市房地产权属档案管理办法等。 一、 相关的法律法规 3、房地产开发法律法规 （1）房地产开发用地 农地征用征收 实行土地用途管制，占用耕地补偿制度，审 批权上收，补偿总和30倍、并不受此限制，农 地不经征用不得用于房地产开发。 国有使用权 一、 相关的法律法规 出让的主体是国家 出让方式为招投挂 使用者必须按出让合同约定动工开发建设 满一年未开发的，征收20%的土地闲置费 满二年未开发的，可以无偿收回土地。 改变土地利用条件和用途的，必须经出让 方和规划部门同意。 一、 相关的法律法规 （2）开发建设 招标 工程监理 项目报建 领取施工许可证 竣工验收 二、房地产产权基本知识 （一）物权的基本知识 1、物权的含义及特征 物权是指权利人直接支配特定的物并排除他人干涉的 权利。其主要特征： 物权是直接支配物的权利； 物权是直接支配特定的、独立的物的权利； 物权是直接支配物并享受物之利益的权利； 物权是一种排他性的权利； 物权是一种对世权，具有保护的绝对性。 二、房地产产权基本知识 2、物权的效力 （1）排他的效力 同一物之上不得存在两个所有权，一物不容二主； 同一物之上不得设定二个用益物权； 不得在同一物之上既设定抵押权，又设定质权。 （2）优先的效力 物权的对外效力 是指当物权与债权并存时，物权优先于债权。 二、房地产产权基本知识 物权的对内的效力 是指物权互相间的效力。 定限物权优先于所有权 （3）追及的效力 （4）物上请求权 当物权人在其物被侵害或可能遭受侵害时，权利人有 权请求恢复物权的圆满状态或防止侵害。 3、物权的客体 （1）物权客体的特点 二、房地产产权基本知识 作为物权客体的物，必须是存在于人身之外、能够为 人力所支配并能够满足人类需要的有体物。其特点： 主要是有体物 必须是独立物 必须是特定物 但某些无体物也可以作为物权的客体，这包括： 依法可以作为物权客体的权利；能够为人力控制并具有价值的特定空间；人力控制之下的电、气等。 二、房地产产权基本知识 （2）物权客体的分类 动产与不动产 单一物与集合物 主物与从物 天然孳息与法定孳息 土地与建筑物 近现代各国民法处理土地与建筑物的关系，有二种模 式：一是以德国为代表的模式。认为土地与其上的建筑 二、房地产产权基本知识 物为一个整体，建筑物不能单独成为所有权的客体；二 是以日本为代表的模式。认为土地与建筑物为二个独立 的不动产，即分别主义。 4、物权的基本原则 （1）物权的法定原则 （2）一物一权原则 （3）公示公信原则 公示公信都是为维护交易安全所设定的，但其功能是不 二、房地产产权基本知识 同的。公示原则的目的在于确认依公示方法所取得的物 权具有对抗第三人的效力。公信原则的功能在于：即使 公示的内容是虚假的或有瑕疵的情况下，第三人因信赖 该公示的内容而从事交易，其交易所取得的权利仍受法 律保护。 二、房地产产权基本知识 5、物权与债权的联系与区别 债是发生在特定主体之间请求为一定行为或不为一定行 为的财产法律关系。财产权的静止状态体现为物权；在 运动中又表现为债权。 物权与债权的联系 （1）物权是债权产生的前提； （2）债权是物权变动的基础； （3）物权与债权相互渗透。 二、房地产产权基本知识 物权与债权的区别 （1）主体特征的区别 物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。 （