滨江房地产市场的研究的报告.doc

目 录 一． 社会经济发展环境 2 1． 国民生产总值 2 2． 产业结构 3 3． 固定资产投资 4 4． 城市规划 5 5． 小结 10 二． 区域商业市场研究 11 1． 区域整体商业现状与规划 11 2． 区域重点商圈分析 12 3． 区域商业细分市场研究 19 4． 小结 24 三． 区域住宅市场研究 25 1． 区域市场现状分析 25 2． 区域潜在供应分析 27 3． 区域产品研究 30 4． 区域客群研究 34 5． 小结： 47 四． 项目自身条件分析 48 1． 项目区位 48 2． 周边可比项目地价 48 3． 周边代表性楼盘 49 4． 项目周边配套 49 5． 地块SWOT分析 51 6． 小结 53 五． 附件 54 1． 区域商业项目详细资料 54 2． 滨江区各楼盘详细资料 58 社会经济发展环境 国民生产总值 社会经济平稳快速发展 滨江区近年来整体经济增长平稳，增长速度保持在20％左右，2004年实现生产总值（GDP）127亿元 ，比上年增长20.63%。滨江区制定的“十五期间经济和社会发展战略目标为：经济发展明显加快，经济增长速度高于全市平均水平，国内生产总值年递增15%，实现翻一番。可以预见，处于起飞阶段的滨江经济，在未来几年内将随着新区建设规划的落实、产业发展和住宅人口的大批入住而迎来快速发展的时期，为滨江区块的发展和成熟打下坚实的经济基础。 人均GDP远远高出杭州平均水平 由于滨江区高新产业的发展和较少的户籍人口数，使得滨江区的人均GDP远远高于杭州市的平均水平，2004年达到97842.94元，是杭州人均水平的近3倍左右，这也突出体现了滨江作为产业驱动型区域的特点。 产业结构 产业结构以第二产业为主 目前，滨江区的产业结构以第二产业为主（82.1％），其中以高新产业占较大份额，这与滨江“天堂硅谷”的区域定位是密切相关的，相比之下，第一、第三产业所占较小，存在较大的发展空间。 高新产业发展迅猛 围绕 “构筑天堂硅谷、建设科技新城”的总目标，滨江区大力发展高新产业，全区拥有省认定高新技术企业472家，04年实现技工贸总收入565亿元，比上年增长37.8%，占全区技工贸总收入的80.7%。初步形成了通讯设备制造和软件两大支柱产业，动漫和网络游戏产业成为新的亮点，出现了产业集聚和带动效应。 高新产业的迅速发展，将带来大量的白领阶层在此工作、居住以及消费，这使得滨江区的商业消费市场潜力巨大。 通信设备制造 高新软件园 第三产业发展初露端倪 滨江2004年实现第三产业增加值20.75亿元，比上年增长29.2%。 根据滨江区“十五期间经济和社会发展规划，到规划期末，其三次产业比例将调整到8∶57∶35。可以预见的是，除了大力发展高新产业以外，政府将加快发展第三产业，积极完善滨江各项商业和生活配套。 另外，滨江政府出台了《关于进一步鼓励商贸服务业发展的若干意见（试行）》，加大了项目引进和实施力度；确定了20个对全区第三产业具有重大带动作用的大项目，目前这些项目已有12个在建，总建筑面积达32.6万㎡。 固定资产投资 投资力度继续加大 根据滨江区“十五期间经济和社会发展战略规划，滨江区要明显加大投资力度，全社会固定资产投资年递增18%。2004年滨江区完成固定资产投资71.82亿元，较2003年增长34.82%，其中，完成基本建设投资15.55亿元。 固定资产投资力度的加大和基础建筑的投资，有助于推动经济在未来几年内保持持续、快速的发展趋势。 城市规划 区域发展定位和发展方向 根据《杭州市整体规划(2000年－2020年)》，滨江区是“一主三副”规划中“三大副城”的江南城重要组成部分，将建设成为一个以高新科研产业为骨干，集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的现代城区。 区域人口规划 滨江区规划远期（至2010年）建设用地21．9平方公里，规划人口23万人，远景至2020年规划总人口92万人，其中城区人口74万人，郊区人口18万人。? 区域详细规划 根据滨江区政府规划，区域内沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。具体规划可以概括为：一心、二区、四轴、九片。 一个公共中心：高新开发区(滨江)东部的区级中心，目前这一公共中心正在快速形成，主要项目包括星光大道、总部区域大楼、区体育中心等；另外公建中心将作为滨江西部区域的商业、办公中心，是滨江区域内的副公共中心，目前该项目已进入施工阶段，预计将于08年完成一期工程； 两个产业园区：杭州高新技术产业开发区之江园区，总部产业园区； 三个研发中心：以高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南的研发中心，沿白马湖