2015年贵阳房地产的环境调研的报告.docxVIP

2015年贵阳房地产环境调研报告一、贵阳房地产市场环境（一）投资情况房地产开发投资仍然乏力。在房地产业的信心不足，投资意愿逐渐减弱影响下，1-8月，全市房地产开发企业投资639.29亿元，同比下降3.2%，增速低于全部投资增速26.2个百分点，降幅虽然分别比上半年和1-7月收窄3.7和1个百分点，但占比较上年同期下降7.8个百分点。（二）商品房销售商品房销售企稳回升。1-8月，商品房销售面积585.26万平方米，同比增长4.5%，继续保持小幅增长态势，房地产政策调控效果初显。建安营业税增长51.6%，较上月回落2.1个百分点。图：2015年贵阳市新建住宅和二手住宅成交量情况与去年同期相比，今年贵阳市新建住宅和二手住宅成交量都有所上升，特别是二手住宅。从住建局提供的数据看，去年上半年是二手房交易最低迷的时期，月平均交易量只有600套左右，今年市场交易情况有所好转，月平均交易量有900套左右。图：2015年贵阳市住房在全国的排名情况受去年同期基数较高影响，今年以来，70个大中城市房地产价格指数继续下降。与其他大多数城市相比，贵阳房地产价格运行相对平稳，因此排位较为靠前。4月份受330楼市新政影响，一线城市和重点二线城市房价企稳回升态势明显，而贵阳受新政刺激效果有限，所以排位有所下降。（三）价格情况新建商品住宅和二手住宅同比价格连续下降，降幅逐月扩大1-6月份，贵阳市新建商品住宅和二手住宅价格同比指数延续上年趋势逐月下降，至今年上半年已是连续9个月下跌，6月份均降至最大跌幅5.1%和3.2%，新建商品住宅跌幅更深如图：（四）土地2014年大贵阳区域土地成交宗数为144宗，2015年仅为62宗；2014年贵阳土地成交面积4261828.3平方米，2015年同比下降39.2%；2014年贵阳市土地交易总金额为635721万元，2015年同比下降70.03%。2015年1月1日—11月30日，贵阳市分批次用地、单独选建设用地共计890.3289公顷。其中单独选址建设项目用地108.7727公顷，主要涉及道路交通等基础设施用地；城市分批次用地781.5562公顷。云岩区作为贵阳市老城区，2014年度地区生产总值615.91亿元，财政总收入117.65亿元，地均GDP达到每平方公里6.72亿元，各项经济指标均在全省居于领先地位。但云岩区作为原贵阳老城的主体部分，全区土地总面积仅9165公顷，人口却有约135万人，人均占有土地仅68平方米，土地资源极度匮乏，经济社会发展瓶颈突显。根据第二次土地调查数据，全区农用地5100公顷，建设用地3919公顷，未利用地146公顷。其中未利用地受地形、岩性限制，绝大部分是石灰质裸岩山地，山坡陡峭，是难以开发利用的土地。随着云岩区新型工业化、城市化飞速发展，人口急剧增加，建设用地需求井喷式增长，土地供需矛盾日益突出。土地资源匮乏，人均占有量少，极大地制约了云岩区经济社会发展。创新发展思路，破解资源瓶颈，优化用地方式，提高用地效率，推进土地集约节约利用成为云岩区发展的必然选择。一是加快棚户区、城中村改造进度，盘活存量土地；二是科学合理利用地下空间；三是抓好矿山废弃地再利用；四是大力推进创建国土资源集约节约模范县进程。我们将2014~2015年前8个月大贵阳区域成交的土地按照其土地用途不同进行了统计分析，得到了如下图表：由上图可见，2015年前8月除了纯住宅用地和工业用地外，纯商业、纯办公、商住办公混合和其他用途土地的成交量均小于2014年，而商住办公混合土地的交易量较去年同期萎缩幅度最大。为了更直观地体现2014、2015年前8月土地用途构成的变化，我们制作了以下两张图表：在上两张图中我们不难发现，贵阳市在2015年前8个月土地成交量较去年同期大幅下降的情况下，工业用地比例上升幅度接近100%，在交易面积上也比去年更多。在贵阳调整产业结构、扶植中小产业、建设新区、招商引资和两条高铁陆续开通的多重因素下，工业地产增长较大。而在2014年前8月占据了土地成交量70%的住宅、商业、办公和商住办公混合土地在2015年比例缩小到不到5成，明显反映了贵阳房地产市场热度下降的现实。在进行了2015年前8月贵阳市成交土地概况的简单分析后，我们将2014年同期的数据代入，与今年进行比较，在总体数据上，贵阳市2015年前8月土地成交规模远小于2014年同期。其中，2014年大贵阳区域土地成交宗数为144宗，2015年仅为62宗；2014年贵阳土地成交面积4261828.3平方米，2015年同比下降39.2%；2014年贵阳市土地交易总金额为635721万元，2015年同比下降70.03%。在贵阳市2015年财政收入上升的情况下，土地出让收入比例在财政收入中所占的比重正在下降，贵阳市财政“去土地化”的效果显著。如图：将2014年前8月