第一章房地产与房地产价格.pptVIP

房地产估价 本书内容提要 一、房地产估价的基本知识 二、房地产估价的方法 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价和路线价法 三、房地产估价报告的撰写 四、房地产估价其他方法及估价信息系统简介 权利(rights) 利益(interests)收益(benefits) （一）房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。 （二）土地的概念 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的价格。 1、按用途划分的类型 居住用房地产 工商用房地产 其他用途房地产 从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 （二）房地产价格特征 * * * * 制作者：高成凤 土木工程与建筑学院 * 第一章 房地产与房地产价格 房地产估价 制作者：高成凤 房地产与房地产估价 实物 实体 质量 功能 房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 一、房地产的概念 权益 包含 础 基 目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。 地壳一定深度 大气对流层 土壤 母质 母岩 土地的 空间价值 位 置 设 计 权利 四 至 面 积 利 用 生 熟 地 质 环境 形 状 1、认识土地的层面 一、房地产的概念 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 我国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、典权、抵押权。 2、土地利用的三大制约 ——土地使用管制： 政府的城市规则，如容积率及建筑高度 ——土地权利设置 ——相邻关系 一、房地产的概念 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 位置 面积 层数 高度 结构 装修 用途 产权 成新 设备、设施 一、房地产的概念 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 二、房地产的产权 房地产权利类型 所有权 他项权 使用权 土地所有权 房屋所有权 国有土地使用权 集体土地使用权 房屋使用权 抵押权、地役权、租赁权、空中权、地下权、地上权 抵押权、租赁权、典当权、采光通风权、安全权 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 二、房地产的产权 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 如房地产作价入股、企业被收购、兼并、交换、继承、遗赠等。 房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 二、房地产的产权 房地产租赁：是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。 一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。 房地产产权登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属。 包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 三、房地产的特性 不可移动性 个别性 长期使用性 昂贵性 增值保值性 相互影响性 易受政策影响性 特性 类型 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 四、房地产的类型 四、房地产的类型 类型 2．按开发程度划分的类型 生地、毛地、熟地、 在建房地产、竣工房地产 3、按是否产生收益划分的类型 收益性房地产 非收益性房地产 4．按经营使用方式划分的类型 出租型 出售型 营业型 自用型四类房地产 房地产与房地产价格 房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格 五、房地产价格 （一）房地产价格的形成基础 1．有用性 2．稀缺性 3．有效需求