重庆忠县蓝泊湾地产的项目市场分析及开发定位提案.ppt

第二阶段：建立营销根据地展开蓄势 有效回应前期推广所造成的市场期待，售房部全新亮相，展开VIP会员 累活动，项目全面公开。随即样板房及样板区盛大开放，引客参观 领略 宽景花园洋房社区的N种表情 1楼入户休闲小前厅 露台为花园洋房提供 更多的亲近自然机会 入户花园是花园洋房及电梯高层景观洋楼 必不可少的标榜元素 L型宽景阳台 让阳台成为风景的看台 L型宽景阳台 花园洋房电梯景观高层 底楼私家花园效果 客群及需求（换房置业为主，首次置业为次） 忠县企业、事业、机关党政团队单位干部及职工 民营企业中层工薪\干部\技术骨干 私营企业主/个体经营户/返乡置业群（城镇化人口） 特征分析： 年龄集中分布在28-40岁之间 具有较高的文化水平，初步确定为高中以上文化 有着当地良好的经济收入，家庭年收入在4万元以上 眼界视野开阔，对新事物及产品感兴趣 主力家庭结构为2代3口、其次为2代4-5口 大部份已有一套自住房屋，多为单体或企业集资房、家属楼，不能满足其居住需求，具有换房及较长远置业打算 户型定位 项目位于忠县城东北的红星小区，本项目产品户型为居住定位，因此提供舒适、适用的居家户型是本案户型定位的重要方向 3房户型为主，2房及4房户型为次 花园洋房部分 类型 面积控制 百分比 2室2厅双卫——————套内面积80—90平方米— —15% 3室2厅双卫（小3房）— 套内面积90—105平方米— —30% 3室2厅双卫（大3房）— 套内面积105—120平方米——40% 4室2厅双卫——————套内面积120—130平方米——15% 2房2个户型，3房约4个户型，4房约2个户型 电梯景观高层部分 类型 面积控制 百分比 2室2厅双卫——————套内面积75—85平方米 ——30% 3室2厅双卫（小3房）— 套内面积90—100平方米——40% 3室2厅双卫（大3房）— 套内面积100—115平方米——30% 2房2个户型 3房约4个户型 入户花园与面积控制？ 作为品质生活主张的入户花园是从公共空间到私有空间的过渡，有增大产品面积与消费者置业压力的可能，通过对忠县当地房地产户型调整发现：区域内现提供户多数为“大而无当”，未有效利用 我的策略是：面积相同 品质领先 本项目在提供优质户型同时，尽量减少过道、死角等不实用面积，利用与当地户型相近的面积，而设计出更加合理、科学、全明的户型，并提供出大阳台、入户花园等增值空间，还可以给1楼户型赠送私家花园，2楼、顶楼利用退台空间设计露台，为业主打造高性价比户型 关于景观设计 以中央水景、大片草坪、高大乔木、灌木绿化造型、游泳池为特色的中心景观，着力打造社区核心中央景观，打造区域第一景观中庭，以利于形象建立与销售促进，形成生态自然与人文健康社区交溶的内涵和意境 社区空间规划出更丰富、更大规模的园林绿化和雕塑小品景观节点，需要重点建设社区内步行景观大道。由于高差较大，社区内沿途设置行道乔木、带状灌木绿化、休闲桌椅、凉亭等，以缓解攀爬疲惫感 洋房区 高层区 高层为临滨江路住宅，平街可考虑1-2F商业裙楼，打造滨江休闲商业。裙楼之上架空，形成生态水岸景观游廊，让更多的业主享受江岸景观，同时可考虑与整体景观衔接 中央核心景观 中央核心景观及泳池效果 社区配套设施建议 配套宗旨：健康、自然、便利、舒适 配套项目：羽毛球场、景观泳池、半篮球场、幼儿园、业主会所（健身中心、娱乐中心、棋牌中心）、晨练广场、健康跑道，社区商铺（超市、药房、洗衣房、餐饮、影音店、小百货） 关于项目分期及推盘策略 依据不同之建筑形态可分为两期开发 一期(多层)：宽景花园洋房 二期(高层) ：电梯景观高层洋房 推盘策略 先行开发多层洋房，后电梯高层洋房 □建设产品及园林景观示范区,打造体验式营销环境 □与近距离竞争楼盘形成差异化供应的需要 □电梯高层需要其它楼盘托市，后来者居上、享成的需要 忠县简介及经济发展 城市发展与房地产市场分析 近期楼盘及潜在供应分析 本项目简介及SWOT分析 本项目开发定位策略与构思 1 2 3 5 6 忠县购房置业特征分析 4 价格定位及推广初步建议 7 楼盘价格定位 定位参考依据提示： □物业形态/6+1多层及18F电梯高层建筑 □市场竞争/周项目目前较低入市均价，且销售进度较缓 □客户认识/地块认知率高，但认为价格认可与接受能力低 □项目特性/花园洋房社区，产品特色明显，其它共性普遍 □项目劣势/较大坡度带来居住舒适度下降，宅院景观零散 □住宅商品房销售均价2004年801元/平方米，2005年743元/平方米，2006年1-5月份826元/平方米 忠县简介及经济发