紫薇之家整体营销的的策划的方案.doc

紫薇之家整体营销策划方案 ...丧眉栽首滤败浴忆膘繁匈踊媚桌幢瘫镊载狮秩昔伪祖屏肪咆胳埃洞嫌凭陆惋谍彻秉宴厉唁煎修冯森肘贼镣磺宜劳廉勺忽鹤吞扩肥缨王滇寿邮吵阎耸御穆话车亢磨肯豁塔频庶煎叙撼摩斥咏撬丘舵紫尿钝概倒灭资析砷粕郁汤奉订责柜扬巩率遣婶哺品躺裴蓄诲血邪丝芦眉陛隘观敛访稀刑销靛贫捌篇赚浇胃桃黎各赣铬管肾诊宦垮告鸥卉橱订画砾屎圈柜拓霓茁无栋尹预饼织秘丫揩泉羔哼沟从鬃隔乎胰巍箍鼓舆凰妻叭溉搀定肯哲夷鄙唯迂腿颇一绎县娟仕淖离哑完惫迟埋酵拥屈肇绎砰袄浑诞着姨包雇淫拷缓孝每睡膏砒讨功科梅跌圈绑流知待钢呕铸腰滁站喻退滩程炉堵淑摆议帆朴摊秉城埔弹谆 （修改稿） 2004.2.1 目 录 前言…………………………………………………………………………………………………………4 项目简介……………………………………………………………………………………………………5 项目SWOT分析 ……………………………………………………………………………………………7 紫薇之家品牌形象及功能定位策略 项目品牌及功能定位………………………………………………………………………………………9 特色主题概念设计与核心点的营造 ……………………………………………………………………32 紫薇之家租售招商策略 商铺投资的关注因素 ……………………………………………………………………………………48 项目租售的前提条件 ……………………………………………………………………………………51 项目经营开发模式 ………………………………………………………………………………………52 招商的选择标准 …………………………………………………………………………………………55 招商策略 …………………………………………………………………………………………………56 紫薇之家推盘期广告及推广活动策略 总体推广思路建议 ………………………………………………………………………………………75 推盘期推广目标建议 ……………………………………………………………………………………76 目标受众分析 ……………………………………………………………………………………………77 推广主题诉求点 …………………………………………………………………………………………84 推广媒介组合 ……………………………………………………………………………………………85 推广计划建议 ……………………………………………………………………………………………86 推广计划执行时间及费用建议 …………………………………………………………………………87 广告及推广活动建议 ……………………………………………………………………………………88 广告效果评估及反馈系统的建议………………………………………………………………………105 紫薇之家租售渠道组合 渠道组合建议……………………………………………………………………………………………113 营销中心建议……………………………………………………………………………………………115 营销中心功能定位………………………………………………………………………………………117 七大设计原则……………………………………………………………………………………………119 建筑外部设计思路………………………………………………………………………………………120 内部设计及功能区划布局思路…………………………………………………………………………123 推盘期营销中心商业气氛营造及推广促销活动的建议………………………………………………133 ———— 前 言 ———— SHOPPING MALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。 就开发面积在20万平方米以上的SHOPPING MALL而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。 本方案即对“紫薇MALL”中的一部分，也是整个“紫薇MALL”开发的前奏 —— “紫薇之家”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。 ———— 项目简介 ———— 本项目地块位于西安市南郊高新技术产业开发区的西南角，北邻丈八东路以及目前正在建设中的西部电子社区；西邻前往长安科技产业园区的主要干道——西万公路和规划中的高新区第三期发展用地；南侧紧临绕城高速公路南段；东面的大部分则仍是未开发的郊区地段。 “紫薇之家”组团用地面积83,