亚太资产市场洞察 - 中国.docVIP

亚太资产市场洞察 - 中国 内资买家抢占 中国超一线城市 2016年8月版 内资买家抢占中国超一线城市 “中国内地投资者凭借雄厚财力于今年前八个 月在中国超一线城市，北京和上海，抢占了高 达86%的商业地产投资份额，遥遥领先于过去5 年（2011至2015）65%的平均值，据戴德梁行 研究部数据显示。” 内资买家抢占中国超一线城市 中国内地投资者凭借雄厚财力于今年前八个月在中国超一线城 市，北京和上海，抢占了高达86%的商业地产投资份额，遥遥领 先于过去5年（2011至2015）65%的平均值，据戴德梁行研究 部数据显示（图一）。在北京这一趋势尤为明显。在今年前八个 月，内资买家在上海投资交易中占比82%，而北京则占比100% (图一)上海与北京的投资交易量国内买家与国外买家比较 50% 25% 0% 75% 100% 2011 内资买家 2012 2013 2014 2015 2016 (1-8月) 65% 66% 62% 79% 51% 86% 外资买家 数据来源：戴德梁行 戴德梁行研究部出版 2016 “北京的自用买家 占据2016年前8个 月总交易的53%” (图二)北京投资者类型分析 2016年1-8月 (图三)上海投资者类型分析 2016年1-8月 数据来源：戴德梁行 数据来源：戴德梁行 30% 17% 53% 27%8% 44% 21% 市场概况 北京和上海的投资市场呈现两 种截然不同的特点。北京的自 用买家占据2016年前8个月总 交易的53% （图二）。得益于 中国蓬勃发展的电子商务，北 京市场吸引了众多网络零售业 的自用买家。例如，乐视商城 于今年第二季度在世茂工三购 买了地上面积41,000平方米的 物业，为北京本年度迄今为止 最大的商业地产交易。在写字 楼市场，科技巨头阿里巴巴也 于2015年底收购了整栋昆泰国 际大厦2号楼以作自用。 而在上海，投资需求很大程度 上由银行、保险公司、私募 股权投资公司和基金公司所主 导。从2016年1月至8月来看， 它们占总投资额的70%以上 （图三）。据中国保险监督管 理委员会（中国保监会）数据 显示，行业原保险保费收入在 2016上半年同比增长37%。如 此激增的收入流，使得中国保 险公司在国内房地产市场的投 资行为也愈发活跃，尤其是在 投资回报较为稳定的上海。 “ 在今年前八个月， 写字楼占到内资买家 在上海整体交易量的 86% ” 200万平方米 净吸纳量 在2015年，上海和北京写字楼 市场共同见证了 86% 30% 14% 13% 57% 不断增长的写字楼需求 内资买家投资的物业类型占比（2016年1-8月） 服务式公寓 写字楼 零售物业 写字楼 上海 北京 服务式公寓 中国投资者最为青睐的物业类 型是写字楼地产。据戴德梁 行研究部数据显示，在今年前 八个月，上海的写字楼交易达 到整体交易量的86%。在北 京，由于可售型优质写字楼的 稀缺，写字楼成交仅占总成交 量的30%，不过部分买家计划 将收购的零售物业改造成写字 楼。这种投资偏好受到北京和 上海旺盛的写字楼租赁需求所 驱动。在2015年，上海和北京 写字楼市场共同见证了近200万 平方米的净吸纳量。 由于优质的可整售写字楼项目 较为紧缺，越来越多的中国投 资者收购其他类型的物业然后 更新改造为写字楼。例如，万 科在今年二季度于北京购置的 面积为30,000平方米的西单 百货，计划将改造成写字楼。 在上海也可以见诸如此类的案 例，例如原先打算用做高层商 业中心的精品中心，在中城联 盟收购后已全部作为写字楼项 目入市，并在入市的半年多以 来见到较好的租赁及租金收 益。上海的银河宾馆和锦沧文 华酒店，均在被收购后计划改 造成写字楼。 在其他地产领域，服务式公寓也 颇受中国投资者欢迎。在2016 年前八个月，它占上海总投资量 的14%以及北京的13%。本地 投资者的投资策略大多是整体收 购后进行散售，他们在购置服务 式公寓上表现积极。 内资买家抢占中国超一线城市 戴德梁行研究部出版 2016 “伴随着核心地区可交易的资产逐渐减 少，以及被激烈竞争不断压缩的投资回 报率，投资者可在次核心和产业园区寻 找升级改造和机会型投资产品来获取更 高的收益率。” 未来展望 与去年下半年相比，上海和北 京两地今年上半年的投资市场 相对平静。但仍不乏一些积极 的因素在刺激潜在的投资热潮 回归，其中最重要的是“营改 增“政策的落实。此次增值税 改革允许购买不动产作为抵扣 项目，通过降低公司的持有成 本从而鼓励购买物业。其中， 在次核心商圈或产业园区新落 成的写字楼将最有可能从中受 益。伴随着核心地区可交易的 资产逐渐减少，以及被激烈竞 争不断压缩的投资回报率，投 资者可在次核心和产业园区寻