外部的环境分析.pptVIP

导 读 政策法规的不断出台规范了房地产市场的发展 土地挂牌交易提高了行业进入门槛 国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强劲动力 技术创新对房地产发展提出新的要求 WTO为房地产带来了新的机遇与挑战 宏观环境对公交房地产的影响分析 国家加强对行业资质的管理， 无疑会给现存的项目公司及欲进军房地产的企业造成障碍，同时也提高了公交总公司现有二级资质的含金量； 信贷政策一方面的宽松与另一方面的紧缩对信誉尚好、开发项目为中低档的公交房地产不失为一件福音； 中国的经济发展态势、经济体制改革为公交房地产的发展提供了机遇； 中国加入WTO与申奥的成功促进了房地产的发展； 导 读 房地产物业形态分为住宅和商业用房两大类 商业用房投资回收期较长，因此经济实力强大的开发商才会涉足该领域 写字楼市场现状分析与预测 北京写字楼市场:大单客户分析 从产品供给结构上看，住宅投资居主要地位，市场销售均呈增长趋势 不同住宅类型针对不同的消费群体，消费体将随着区域市场的发展进行演变 各项因素推动住宅成为消费热点，居民个人成为消费投资、决策的主体 居民购买能力的提高和消费结构的变化使住宅消费成为热点 从恩格尔系数分析个人购房潜力还远没被挖掘出来 北京市居民对住房需求刚刚进入“社交的需要”阶段 消费者特征影响购房因素 居民收入结构特征影响未来的市场定位 从市场实际情况来看，房价稳中走低，原因是中低档住宅比重上升 但房价之高仍居于全国首位，也超过国际标准 从价格来看，供需错位问题十分突出 而东北区域、二居室、中小户型是需求主流 消费者购房考虑因素 房地产市场分析总结及其对公交房地产公司的影响 房地产市场特点： 受全球经济低迷的影响，目前的写字楼市场供大于求，而将来的市场情况受经济影响大，进入风险较高； 居民消费能力不断提高，可以支撑房地产行业的持续繁荣； 供需错位的矛盾比较突出，主要表现在价格需求、户型需求、区域需求、 面积需求方面； 价格稳中走低，可以看出开发商已逐渐关注消费导向，开发重心向中低档商品转变； 东北区域、中低档价格、中小户型是需求主流； 对公交房地产的影响： 市场定位时应充分考虑到家庭结构、年龄特征、家庭年收入等因素； 根据消费者的购房考虑因素，应在提供给消费者高性价比的产品上下功夫，而不是单纯的销售与炒作。 导 读 地块的综合素质和价格决定了投资的价值 北京市未来地价的走势会稳定走高，个别地区由于区域经济、竞争、投入、物流等发展的不均衡，地价可能呈跳跃式增长 新的圈地运动隆重上演 房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大小，开发效益的好坏 2001年房地产开发企业资金来源统计结果 导 读 房地产业处于二次发展期 开发企业数量多，但总体规模小，资质有待优化 开发企业形成了三级梯队 三级梯队还没有不可逾越的差距，北京市场上尚没有形成“地产大鳄”，但新竞争对手的出现不可小觑。 一级房地产开发企业平均年投资规模为30亿左右，是二级企业平均投资规模的3倍，三级企业的6倍左右。 一级企业年施工面积约为二级企业的2.2倍，三级企业的4.2倍。一级企业总投资规模约占北京房地产总投资规模的30％左右，但企业平均份额只有0.7%，最大的企业投资额占 市场总投资额不足5％（即C15％） 一级开发企业平均购置土地面积为其他级别的1.8倍，是二级开发企业的3.5倍，全年购置土地占有率不到10％。 新开项目前20位的公司中，外来户、新面孔占了相当份额。 房地产行业竞争激烈，经营业绩明显下滑，比较而言，专业化的房地产公司业绩较好 标杆企业分析 基本数据分析 标杆企业均具有较明确的市场定位和客户群，部分房地产公司进一步明确定位，部分房地产公司采取客户/产品多层次组合发展 土地储备和存量经营日益成为大型房地产企业的战略选择，物业服务和置业服务成为业务组合中的重要方面 市场结构和特点对公交房地产的影响 导 读 公交房地产行业机会与威胁分析（一） 公交房地产行业机会与威胁分析（二） 土地有偿出让招标、投标方式为主 无偿使用土地资源 半市场化模式过渡时期 真正的市场竞争，打破地区格局和关系保护，进行优胜劣汰 计划经济模式政府导向 市场经济模式市场导向 存在双轨制协议出让为主 没有严格意义上的房地产企业 土地出让政策的变化影响到地产商发展的根基 房地产企业的生存发展依附于政府关系和政策因素 居住成本低，利于百姓生活 土地掌控集中，避免重复开发 配置不合理，浪费和紧缺同时存在 供给结构和数量脱离城市发展实际 土地产权模糊，交易成本高 无法显性土地和建筑的价值 资源配置无明确分布，存在不合理 存在严重的市场炒作和投机分子 交易成本不透明可控、缺乏公平性 难以摆脱人