张家口大门项目专项市场报告.doc

张家口大境门项目 专项市场研究报告 凌峻地产（中国）有限公司  目录 前言 3 市场调查说明 4 第一章：张家口市宏观环境分析 7 第一节：张家口城市概况 8 第二节：张家口经济概况 11 第三节：张家口居民生活 16 第四节：城市现状及未来发展规划 19 第二章：张家口房地产市场现状 25 第一节：张家口房地产市场总体概况 26 第二节：区域房地产市场分析 31 第三节：主要在售个案分析 42 第三章：项目专项商业调查 55 第一节：张家口商业市场整体概况 56 第二节：张家口重点商业物业调查分析 65 第三节：张家口主要商业业态调查分析 82 第四节：商业客户群体分析 93 第四章：项目可行性开发研究分析 96 第一节：项目区域状况分析 97 第二节：项目开发条件分析 99 第五章：张家口专项调研总结 105 结束语 109 附件：各楼盘基本资料 110  前言 首先，感谢金天地房产公司委托由我司负责张家口市大境门地块项目的前期策划工作。 金天地房地产开发有限公司作为一个有实力的新锐房地产开发企业，第一次在张家口进行房地产项目开发，首先必须要对张家口房地产市场进行全面、深入的了解和把握，才能为项目的开发做出准确的判断。 本项目优越的客观发展条件，决定了本项目在未来几年内必然要成为张家口市房地产市场的代表性项目，项目的操作尤其需要准确而全面地把握市场现状及未来发展趋势，为项目开发方向做出准确的判断。为此，我司组成了专项调研小组对张家口房地产市场进行了细致、深入的专项市场调查工作，同时也对张家口周边地区进行调查，以全面把握项目的市场发展环境。 调研小组通过对相关调查数据和资料的搜集整理，以及多次深度访谈与讨论分析后，最终形成本报告。 市场调查说明 一、调查前期准备 1、市场预调：7月13日派员利用网络对张家口的城市及市场基本情况做简单摸底调查，并形成一个对市场简单的认知简报。 2、调查队伍组建：公司总部策划中心安排了1名主要负责人，2名执行负责人（商业与住宅），2名调查人员组成的5人调查小组。 3、调查的程序设计：正式调查前，拟订了调查的城市、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了沟通，双方良好的沟通保证了后期调查实施中各项工作的顺利展开。 4、调查问卷及提纲设计 文献资料搜集提纲 政府部门、行业人士等深度访谈提纲 二、调查实施 1、文献资料搜集 张家口市概况：张家口市历史文化、区位交通、发展现状及城市规划等。 宏观经济情况：包括张家口市地区生产总值、固定资产投资、财政收入、居民消费水平等。 张家口市房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售等资料。 其它相关资料。 2、房地产项目实地调查 （1）住宅部分 桥西区楼盘：香江·名城国际、金鼎·世纪城、岸尚清城、翼马华苑、华新苑、山水人家、天秀花园、凤翔山庄、温馨家园等 桥东区楼盘：容辰庄园、铂金时代广场、盛世华庭、阳光锦园、东方苑小区、天伦嘉苑等。 高新区楼盘：世纪豪园、锦绣园等 （2）商业部分 桥西区：武城街、古宏庙街、明德南路、明德北路、西坝岗路、香江·名城国际、金鼎·国贸中心、帝达购物中心、岸尚清城、美居家居装饰城、区美居建材市场、桥西大市场、中美电器、中大电器等 桥东区：解放路、东安大街、大马路街、胜利北路、容辰庄园、铂金时代广场、盛世华庭、察哈尔世纪广场、百货大楼等。 3、深度访谈 调查小组先后与张家口市规划局、土地交易中心、房管局等相关领导以及房地产业内人士等举行了系列访谈、座谈会。 第一场：张家口市规划局访谈会议 会议时间：2007年7月19日上午9：00—10：30 会议地点：张家口市规划局会议室 与会人员：规划局局长、规划局主任等 会议内容：张家口城市发展规划、区域发展规划、房地产开发的现状与趋势等 第二场：张家口市土地局访谈会议 会议时间：2007年7月19日上午11：00—12：00 会议地点：张家口市土地局办公楼办公室 与会人员：土地局人士 会议内容：张家口城市过去及未来的土地供应情况 第三场：张家口房地产业内人士访谈（住宅） 访谈时间：2007年7月19日中午1：00—2：30 访谈地点：金天地地产三楼会议室 参与人员：销售精英邹小姐、金天地地产王总等 访谈内容：了解张家口房地产市场概况、消费者的购房习惯等 第四场：张家口市房管局访谈 访谈时间：2007年7月19日下午3：00—4：00 访谈地点：张家口市房管局三楼 参与人员：房管局科长等 访谈内容：了解张家口房地产市场开发及交易情况等 第五场：张家口房地产业内人士访谈（商业） 访谈时间：2007年7月19日晚上6：00—8：30 访谈地点：金天地地产三楼会议室 参与人员：金鼎·国贸中心销售主管、金天地地产王总等 访谈内容：了解张家口房地产市场概况、商业地产的发展以