广州龙湾广住宅小区项目策划建议.docVIP

龙 湾 广 场 (二期) 项 目 策 划 建 议 目录 市场分析 竞争分析 项目分析 客群分析 项目开发的市场建议 经营主题及其营造 我司在龙湾中的角色 附件：诚安公司介绍 一、市场分析 1、区位概述 龙湾广场位于芳村大道广州珠江桥段181号，广佛公路起点。由于所处位置是广州市芳村区、荔湾区与南海黄歧交接处，地理位置十分重要。 从地理位置看，龙湾以东是芳村区核心地段，已形成一个以区政府为中心的中低档密集型居民 生活区；区政府再往东是花地湾，由于地铁概念及过江邃道的贯通，使该段房地产发展较好， 而且楼盘的档次也较高，成为芳村区中高档商品房集中的地段。97年该区迁入人口净增率为 6.04%，显示出该区具备之吸引力。 龙湾以北是珠江大桥，以前著名的羊城八景之一的“双桥烟雨”正位于此；过珠江大桥，是广州老区荔湾区南岸地段，该段有西郊客运站及中山八路、黄沙等多个汽车总站，是接驳市内外的重要枢纽带。 紧贴项目以西，广佛公路直驳南海，与兴建中广州西环高速公路成十字相交状；西环路明年通工，贯穿黄歧及盐步。广佛公路是广州重要的出入口，十多年来，南海、佛山甚至于江门、阳江都要经此入广州；广州市出入主干道的位置使到广佛公里沿线附生许多“搭便车”的城镇，形成狭长的带状经济区域，如盐步十大专业市场。 从居民之素质分析，芳村区前几年居民多以旧城折迁户、厂区职工及当地农民为主，家庭收入普遍偏低，但随着交通网络的不断完善，区内经济发生明显改变，从统计局的统计数据，职工 年均收入已达到10909元水平，较荔湾区之职工收入还高，生活水平明显有所提高。 荔湾区是传统的居民区和商业区，居民收入参差较大，从事各行各业工作，但总体说，老的一辈（40岁以上）对老区的依恋较大，而新生代则无此偏向。因此，该区人口迁入与迁出率大致相等，不象芳村区那样迁入率明显高于迁出率。 南海黄歧处于传统的广佛走廊上，个体工商发达。当地居民多以从商，整体收入较为发达。而黄歧近年房地产主要针对之买家对象除本地居民外，更针对广州市居民及省内外到穗打工的白领高薪一族人士，由于价廉，颇受欢迎。 从发展角度分析，芳村区地大，人口并不稠密，因此可以提供开发的土地量也大，随着交通网络的不断延伸，芳村边缘地区的大量土地必将得到更有效的开发使用，成为房地产新热点只是时间问题而已！ 2、城市规划发展对区位的影响 目前，对本区位影响最大的两项市政项目是珠江大桥的扩宽及明年西环高速公路的落成通车。这些项目的投建，以本区域的发展无疑裨益良多。一来，可直接加强与荔湾区的联系，吸引该区更多的买家；二来，该区交通状况将得到较大改善，使本区更加具备投资引力。但规划也同时带来一定的消极影响，一是令到南海与广州市的关系更加密切，增强南海房地产与广州楼盘的竞争；二是珠桥的扩宽，也必令大坦沙、大坦尾地区的房地产更具投资价值，威胁到项目的销售。 另外，广佛公路传统的长带形经济板块也将随着交通网络的不断完善而向两旁伸延，从而引发大量的土地开发，令新竞争者不断涌现（如盐步规划中占地2000多亩的盐步新城） 国民经济主要指标 项目 单位 芳村 荔湾 南海 土地面积 千平方米 42.6 11.8 年未总人口 人 168885 523323 1057500 年末职工人数 人 21732 69527 11.69 国内生产总值 万元 153604 296520 251.47 职工年均工资 元 10909 10075 10878 房地产开发固定投资额 万元 11388 12664 48170 社会消费品零售总额 万元 102133 5949911 905400 总人口自然变化表 区分 年平均人数 出生率 死亡率 荔湾 525219 5.79 7.80 芳村 166412 8.39 6.36 人口迁移状况 区分 迁入人数 迁入率 迁出人数 迁出率 净增人数 净增率 荔湾 2780 5.29 2196 4.18 584 1.11 芳村 2326 13.98 1321 7.94 1005 6.04 二、竞争分析 1、竞争楼盘的共性 由于土地资源充足，南海地区大力发展大型的商品住宅小区（如白天鹅花园）。仔细观察南海地区销售情况较好的楼盘，不难发现它们都共存以下共通之处： 规模大，现场环境靓，价相宜 它们向广州人提供城市里难得一见的休闲居住环境，其必杀技是“长期大量的广告+现场环境包装”，他们对广州不同的群体这样说话： 对以休闲为购买目的的买家——都市无法拥有的生活方式 对以常住为主带休闲目的的买家——交通+环境+价钱 这些特点，已构成它们销售推广的主流路线。 2、缺点培析 尽管，大型楼盘有其优点，但也存在着不足，难以迎合不同层次不同类型的买家需求。首先，大型楼盘一般位于较远的地方