第1章 绪论(2013-2014-2).pptVIP

建筑用地面积 总建筑面积 建筑密度（建筑覆盖率 ） 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 建筑容积率﹙建筑面积密度﹚＝总建筑面积÷总占地面积﹙（通常不含地下室） 建筑密度﹙覆盖率﹚＝建筑底层面积之和÷居住区用地面积 设计指标 建设用地面积 29986.9 建筑覆盖率 22.71(建筑占地面积6809.56平方米) 计算容极率面积 80999.35 其中： 住宅建筑面积 79150 商业建筑面积 1000 会所建筑面积 500 物业管理面积 200 居委会面积 100 垃圾站面积 50 不计容积率面积 地下车库 15336.71 总建筑面积100016.53,其中计容积率面积84679.82平方米,不计容积率面积15336.71平方米， 案例：某项目设计指标 租? 售? 阶? 段 选择物业销售形式： 开发商自行销售 委托物业代理 物业代理的形式： 联合代理与独家代理 买方代理、卖方代理 首席代理和分代理 租? 售? 阶? 段 制定租售方案 租售比例 租售进度 租售价格 促销策略 开发商定价三类方法： 成本导向定价法 购买者导向定价法 1)认知价值定价法 2价值定价法 竞争导向定价法 1)领导定价法 2）挑战定价法 3）随行就市定价法 1.3 房地产经营 1.3.1 房地产经营的概念 1.3.2 房地产经营的形式与内容 1.3.1 房地产经营的概念 房地产经营的概念 指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 狭义的房地产经营：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。 房地产销售 房地产租赁 房地产抵押典当（出典）、置换 房地产售后服务管理 房地产中介服务 广义的房地产经营 不仅包括房地产生产过程的 开发环节、流通环节的营销活动 中介服务活动 还包括消费环节的物业管理服务活动 房地产开发 房地产租售 房地产信托投资 房地产资产管理 1.3.2 房地产经营的形式与内容 地产经营：土地一级开发 房产经营：房屋开发与租售 房地产综合开发经营：房地开发租售 房地产中介服务经营 房地产资产管理 1.3.3 房地产开发活动的主体及其关系 （1）房地产开发活动的主体的类型与资质条件 房地产开发企业的概念 指自负盈亏，实行独立核算，从事房地产开发经营的具有法人资格的经济实体。 1）房地产开发企业的类型 按产权关系划分 按经营业务范围划分 专营公司、兼营公司、项目公司 按企业资质等级划分 2.1房地产开发活动的主体及其关系 按产权关系划分： ① 全民所有制房地产开发企业 ② 集体所有制房地产开发企业 ③ 中外合资形式的房地产开发企业 ④ 中外合作经营的房地产开发企业 ⑤ 外商独资的房地产开发企业 房地产开发活动的主体及其关系 2）房地产开发企业的资质条件 《房地产开发企业资质管理规定》 ——2003年3月23日修订通过并实施 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级 （一）一级资质： １．注册资本不低于５０００万元； ２．从事房地产开发经营５年以上； ３．近３年房屋建筑面积累计竣工３０万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； ４．连续５年建筑工程质量合格率达１００％； ５．上一年房屋建筑施工面积１５万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； ６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于４０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于２０人，持有资格证书的专职会计人员不少于４人； ７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； ８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； ９．未发生过重大工程质量事故。 二级资质： １．注册资本不低于２０００万元； ２．从事房地产开发经营３年以上； ３．近３年房屋建筑面积累计竣工１５万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； ４．连续３年建筑工程质量合格率达１００％； ５．上一年房屋建筑施工面积１０万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； ６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于２０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于１０人，持有资格证书的专职会计人员不少于３人； ７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； ８．具有完善的质量保证体系，商