武汉金龙湖农业态植物有限公司抵押贷款涉及位于蔡甸区索河镇金龙村的农用地土地承包经营权价格评估.docVIP

农 用 地 估 价 报 告 项目名称：涉及位于区的价格评估受托估价单位：武汉****地产评估咨询有限责任公司武汉****有限公司 估价日期二年至二年编号：2010）（****地产（）字第 号 关键词：区 武汉****地产评估咨询有限责任公司 200年 农 用 地 估 价 报 告一、估价项目名称 涉及位于区的价格评估 二、委托估价委托单位： 法定地址：联系人：三、受托估价受托估价机构：武汉****地产评估咨询有限责任公司 机构地址：武汉市汉口建设大道971号新光大厦17楼 资质等级：具备在全国范围内从事土地评估的资格 邮政编码： 四、估价目的蔡甸区的一宗农用地，根据《中华人民共和国》武汉****有限公司因融通资金的需要，现委托我公司对该宗地的价格进行公正、客观地评估，作为的参考依据。 五、估价二年 六、估价日期 二年至二年 七、（）蔡甸区，四至情况为：东至汉阳河、南至索子长河、西至石马村、北至汉马路。估价对象现已实现莲藕种植模式，宗地内道路、沟渠、管网基本形成体系）蔡甸区，根据《产权流转交易鉴证书》（武农交鉴字（2009）第000069号WNJ090069）所载，估价对象土地所有者和转出方均为武汉市蔡甸区索河镇金龙村村民委员会，受让方为武汉****有限公司，土地面积为平方米土地承包经营权的流转方式为出租，交易方式为协议，交易底价为210元/亩·年，成交金额为210元/亩·年，转出年限为2009年1月8日至2019年1月8日另据委托估价方，估价基准日。本次评估设定土地用途为，土地使用年期为年，开发程度达到宗地红线外“通”（即通路、通电、水）条件，在估价基准日200年的农用地土地承包经营权价格、定义 （）地价根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本报告所评估的估价对象地价是指在估价基准日200年，评估设定宗地红线外达到“通”（即通路、通电、水）的开发程度，1500.65亩，折合为1000438.34平方米（以《武农交鉴字（2009）第000069号WNJ090069）为依据），土地用途为，年限设定为年的价格。 ）土地用途及宗地内外实际开发程度 估价对象的途为，在估价基准日的实际开发程度达到宗地红线外“通”（即通路、通电、水））土地估价设定的开发程度 估价对象估价设定的开发程度为宗地红线外达到“通”（即通路、通电、水）。 、估价依据（一）1、国务院及有关部门颁布的法律、法规 《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）《中华人民共和国》（中华人民共和国主席令第号） 《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号） 农村土地承包经营权流转管理办法、地方政府及有关部门颁布的文件 《湖北省土地管理实施办法》（1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）、有关技术标准 标准《估价规程》（） (GB/T21010-2007）、委托估价方提供的有关资料 、估价人员调查、收集及现场勘察的相关资料 （）1、替代原则 遵循替代原则，是指估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。、供需原则 遵循供需原则，是指估价要以市场供需决定价格为依据，并充分考虑供需的特殊性和市场的地域性。、贡献原则 遵循贡献原则，是指总收益是由及其他生产要素共同作用的结果，的价格可以农用地收益的贡献大小来决定。 、变动原则 遵循变动原则，是指估价人员应把握价格影响因素及价格的变动规律，准确地评估价格。、农用地要素的单位投入量时，土地纯收益随之增加；但是增加到某一数值后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。这一规律在农业生产经营中普遍存在，农用地估价中应充分依据这一规则。 6、原则 农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 7、农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量利用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利的影响。 十、择和成本逼近法测算土地价格，最后综合分析其计算结果，确定估价对象的评估价格。方法选择依据如下： （）蔡甸区，成本资料详实，故可以选用成本逼近法进行估价； （二）收益还原法进行估价； （三）农用地分等和定级，故无法采用基准地价系数修正法进行估价。 （四）蔡甸区农用地市场不发达，交易量少，无可供选择的市场案例，故不宜采用市场比较法进行估价。 十一、估价结果 经估价人员现场查勘和对当地土地市场资料的分析，按照地价评估应遵循的基本原则、估价程序，分别选择两种评估方法，评估出位于区的土地承包经营权价格（土地面积为平方米）。本次评估设定土地用途为，土地使用年期为年，开发程度达到宗地红线外“通”（即