中海南苑的的策划的报告.docVIP

目 录 前言 市场分析 产品定位 有效客层划分模式 销售主导策略 价格定位及价格分期策略 各阶段深化的市场推广策略 代理公司市场组织及销售管理 本案针对性运作流程 公司简介 合作基本方案 附：项目团队主要人员介绍 售楼处操作规范 售楼处工作制度 推案计划 前 言 中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。 一、超级大战场的竞争形势 虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。 二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层 这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？ 三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围 这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的范围涉及全市。这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。 我们建议，这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。 第一部分：市场分析 一、杨浦区房产市场特点 1、热点集中 杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平均价格接近4800元/m2。 根据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/ m2，其中文化佳园的成交均价高达4800元/ m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。 杨浦环内楼盘大部分见缝插针，规模较小，以同济绿园为代表，售价不断提升，使喜欢地段、讲究邻里品质的客户得到满足。 环内交易量居前的楼盘，成交价主要集中在4000-4400元/ m2，如星惠佳苑、上海大花园、华升新苑、现代星洲城等。其中江浦路上的星惠佳苑价格略低，为4000元/ m2，目前已全部售完。 2、比价较低 与虹口相比，杨浦房产历来价格较低，具有价格优势，能承接部分虹口区、黄浦区、浦东新区的客户。杨浦区环内楼盘价格与虹口区环外部分楼盘售价相当。因此，外区特别是虹口区的房价走势对杨浦区楼盘价格影响较大。 预计虹口区环内楼盘受到北外滩、四川路、多伦路等地区的高档楼盘的推出影响，价格将有所上扬，打破目前与环外楼盘价格差不大的格局。而与虹口交界的杨浦区部分楼盘价格将受到拉动。 同时，一部分高端客户流向外区。塑造品牌楼盘、注入更多的文化理念，才能留住这部分客户。 3、环内缺乏品牌楼盘 除环外主打绿地、文化品牌的大盘之外，环内仅同济绿园依托著名高校，受到热烈追捧，但宣传力度不强，减少了想象空间和价格空间。 这样，更使杨浦区环内楼盘缺乏与相临的虹口区楼盘相竞争。 4、大型企业员工购房比例较大 杨浦区及周边区域有许多大型企业、单位，如上海卷烟厂、宝山钢铁厂、上海贝尔公司、新华医院以及许多知名大学，其中的人员素质、收入均较高，外加最近新的货币式分房政策即将出台，利好明显。 据相关楼盘的成交客户统计，大型企业员工购房集中于三房，讲究舒适度，并对房屋使用有不同要求，个性化上与职业特点相一致。 因此，部分楼盘针对这些客户推出优惠方案，东方名园也在各大企业进行巡回推展，取得良好效果，并建立了密切的联系。 5、后续楼盘乘势而上 受到房产行情火爆的启发，后续供应主要有三个重点：沿江板块，形成滨江居住区，由于配套、环境等原因，预计售价4000-5000元/m2，估计有极少数顶级豪宅供应；环外板块，依托工人新村和五角场，以中档住宅为主；环内后续楼盘供应较集中，主要受到同济绿园热销的影响，在控江路、鞍山路等推出中等规模的楼盘，定价5200元/平方米左右，已相继动工。 二、周边楼盘对比 (略) 1、二房面积对比 瑞虹新城将香港房产开发理念移植到上海，设计点式楼、压缩面