2010河北廊坊益田房地产项目永清百合尚城项目策划报告.pdfVIP

益田-百合尚城项目策划报告 北京协成地产机构 2010年03月 提 研判 —— 市场梳理 案 市场现状/开发模式/本体研究 架 探究 ——价值再造 构 客群分析/产品定位/案例借鉴 攻略 —— 解决之道 营销策略/推广策略/销售执行 上篇：研判 — 市场梳理 市场现状/开发模式/本体研究 本体研究 百合尚城 —— 项目概况  项目位置：廊坊市永清县永清燃气工业园  总建面积：50万 ㎡  容 积 率：1.9  绿化率：36%  开盘时间：2009年5月 （一期）  当前均价：2100元/㎡  产品户型：40平米左右一居 ，90平米左右两居 ， 110平米左右三居  建筑形态：高层、小高层  开 发 商：廊坊益田投资开发有限公司 百合尚城 —— 项目概况 百合尚城项目是益田地产开发建设的50万平米大型高尚品质社区，项目分三期开发，利用地形优势，设置湖心 公园，中央水景。高层小高层，板式多层等多种物业形式，计划建成永清高尚生活的标杆。 现在销售的是一期产品。项目一期有高层、小高层，共600多套。一期产品有40平米左右的小户型，90平米左右 的两居，110平米左右的三居。 关键词: 大盘/郊区 /配套 百合尚城 —— 营销推广＆销售动态 营销推广： 近期推广除围挡、擎天柱等常规推广外，未有其他 大力度投入。 销售动态： 目前一期产品基本售罄，只剩余10多套房。一期产品成交客群以永清县本地客群为主，占67%左右。廊坊市里客 群占18%，天津、北京的投资客占15%。一期产品基本将永清本地客群捕捞殆尽，二期产品的客群发生位移，需 要大力开拓廊坊市区客群，北京、天津的投资客群。 二期产品在2010年下半年开盘，二期产品户型未定。 优势盘点 优势盘点 ——交通优势 优势盘点 距廊坊西南25公里，距北京40公里、距天津70公里。项目位于北京和天津之间，驱车到京津两地都很方 便。规划中的京沧高速在2011年通车后，项目到北京的驱车时间将缩短到40多分钟，交通更加方便 。 优势盘点 优势盘点 ——规划设计 优势盘点 项目是高层小高层，板式多层等多种物业形式，利用地形优势，设置湖心公园，中央水景。项目具有永清当 地十分稀缺的产品类型和景观设施，将建成永清高尚生活的标杆 。 优势盘点 优势盘点 ——大盘体量 优势盘点 本案体量庞大，总建面50万㎡，是永清当地的第一大盘，体量庞大意味着有充足空间做大规模园林及水系景 观，将有力拉升项目品质。 劣势盘点 劣势盘点 ——区域认知 劣势盘点 项目所在永清县，是廊坊当地发展较滞后区域。廊坊市区的客群对永清的认可度一直不高，对到永清居住 存在一定的心理抗性。 劣势盘点 劣势盘点 ——交通配套 劣势盘点 百合尚城项目地段较偏 ，交通不便 ，开车到廊坊市里需要30分钟 ，乘坐公交需要 1小时左右 。项目周边现在没有 商场、学校、医院等生活配套，缺乏居住氛围 。 劣势盘点 劣势盘点 ——升值压力 劣势盘点 项目所在的永