安徽苏宁环球芜湖项目市场调研及发展计划策略总纲_89页_2010年.pptxVIP

Outline Master project development plans and strategies苏宁芜湖项目发展计划及策略总纲文本一：区域价值分析与案例研究 结论：城东CBD发展时间轴确认 项目发展战略目标三个级别确认基础投资的安全性中期资产的可持续经营与升值股价稳定发展，提升苏宁环球的融资能力与扩张实力文本二：项目整体定位及发展建议 中国第一个民营CBD的确认 细分定位：综合商业体定位及特色价值建议（构建苏宁模式）五星级酒定位及特色价值建议写字楼定位及特色价值建议住宅区定位及特色价值建议文本三：项目营销策略开发策略时间表及说明推广策略时间表及说明文本四：项目形象定位与视觉策略文本五：附件：基础市场调研报告《2011版-/房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款/房策网 海量/房地产资料免费下载0755 QQ础市场调研报告总结构Based market research report第二部商业市场第一部住宅市场第五部城东土地市场第三部第四部酒店市场写字楼市场住宅市场第一部市场背景历史走势2008年受宏观经济和市场影响，芜湖楼市销量下降，但进入2009年后，市场回暖，销量也大幅提升，但价格较平稳，涨幅较小芜湖历年商品房成交走势近几年芜湖房地产稳步发展，销量和价格均保持5-10%的年均增长率；2009年芜湖房地产取得了重大突破 ， 商品房销售面积高达261.27万平方米，同比增长51%； 销售价格4487元/ 平方米，同比上涨10%；市场背景0908-1007芜湖住宅市场走势4月新政前后，芜湖的住宅市场受到较为严重的打击，成交量出现明显的大幅下滑，下滑幅度达50%以上，近期虽有缓慢上升迹象，但仍远低于新政前水平；商业和办公市场受新政影响的幅度较小。价格方面，虽然经历了4月新政的袭扰，但芜湖住宅市场的价格依旧呈现稳步上升态势；商业和办公市场价格变化幅度不大，但可以看出其价格呈波动型缓慢上涨。从成交和供应量方面来看，芜湖商品房市场上，住宅占有绝大比重，而商业和办公物业市场所占的比重非常的少，但近期，办公市场引来了一波供应高峰，预计随着供应的增加，其成交也会相应上升。发展基调：重心转向城东新区市场解读板块分布城北板块芜湖重点发展的工业区，住宅产品较为稀少，以低价产品为主；银湖春天别墅凤凰城城中板块城市主流住宅产品集中区域，去化速度快，产品价格较高；世茂滨江花园长江湾1号伟星城东方红郡城东新区板块芜湖的规划发展重点，区域土地规模放量，在建项目多，价格成长空间大；圣地雅歌项目地块柏庄观邸世茂滨江花园左岸生活东方红郡滨江板块芜湖住宅市场价格高地，依托市中心江景资源，产品豪宅化；名流印象长江长现代城城南板块主要依托区域的教育资源，集中了一批规模性楼盘，价格居中；中央城名流印象柏庄丽城随着芜湖城市发展重心的向东转移，城市发展的扩容形成了多板块、多极化的发展市场表现：销售价格高，去化速度快市场解读滨江板块代表项目物业类型户型段 （平米）当前售价 （元/平米）上市套数剩余套数销售情况客户构成世茂滨江花园超高层、高层2房：100-1203房：136-167 4房：1968200-95001407149作为豪宅标杆，市场关注高，去化快，目前尾盘阶段公司高管、外地生意人、投资客名流印象超高层、高层2房：1053房：130-145 4房：1807000-80001331872一期4月开盘去化完毕，8月再推，目前销售过半城市白领、公司高管、外籍人士、投资客长江长现代城高层、小高层103-281的3房-8房，户型跨度大6500-7500169065项目开盘后销售较快，目前尾盘阶段本地生意人、城市白领、政府机关人员拥有不可复制的一线江景资源，在城市早期的发展过程中，担当了发展核心的角色，奠定了滨江板块豪宅化的市场基调；随着板块土地的日益稀缺和资源价值的不断提升，该板块一直保持单一的产品特征，即以超高层、高层为主，大户型产品为主；超高层产品全市最高价市场解读滨江板块—世茂滨江花园用地面积：18万方建筑面积：66万方容积率：3.01装修标准：毛坯当前售价：8200-9500元/平米开发商：上海世茂股份有限公司最近一次开盘：2010-6-27项目评价产品设计不合理——整个项目的公摊面积达到近30%，过多的浪费面积凸显出内部格局的不合理立面用材较差——二层以上全部采用暗红色涂料外墙，部分已有脱落市场抗风险能力强——由于购买该项目产品的都是高端客户，因此，即使受到金融危机和新政的打击，成交有所下滑，但其价格依然坚挺芜湖市场高端住宅产品的标杆项目，其最大价值在于不可复制的一线江景资源；目前项目已进入尾盘阶段，在售的是其最后一栋楼；市场表现：价格偏高，中小户型热销市场解读城中板块代表项目