仙桃项目定位及物业发展建议报告2011.pptVIP

定价说明 静态价格——市场比较 定价方式 样本选择 利用市场比较法，采用加权的方式，参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价。 中央华府、中央公园、合和国际城、金域城邦 价格定位— 静态价格 静态价格——市场比较 根据本项目特点，对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定 项目 样本权重 加权因素 权重系数 k 整体规划 15% 项目位置 10% 道路交通 10% 周边配套 10% 周边环境 10% 产品品质 10% 容积率 10% 建筑外观 10% 工程进度 10% 社区园林 5% 加权因子权重 楼盘名称 项目竞争权重 A中央华府 30% B中央公园 20% C合和国际城 20% D金域城邦 30% 价格定位— 静态价格 静态价格——市场比较 定价说明 序号 加权因素 权重系数 A中央华府 B中央公园 C合和国际城 D金域城邦 E本案 k 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 得分 加权值 1 规划设计 15% 4 0.6 3 0.45 3 0.45 4 0.6 4 0.6 2 项目位置 10% 4 0.4 4 0.4 3 0.3 3 0.3 3 0.3 3 道路交通 10% 3 0.3 4 0.4 4 0.4 3 0.3 3 0.3 4 周边配套 10% 3 0.3 4 0.4 4 0.4 3 0.3 3 0.3 5 周边环境 10% 4 0.4 3 0.3 4 0.4 3 0.3 3 0.3 6 产品品质 10% 4 0.4 3 0.3 4 0.4 3 0.3 4 0.4 7 容积率 10% 3 0.3 3 0.3 3 0.3 4 0.4 3 0.3 8 建筑外观 10% 4 0.4 4 0.4 4 0.4 4 0.4 4 0.4 9 工程进度 10% 4 0.4 4 0.4 4 0.4 4 0.4 3 0.3 10 社区园林 5% 4 0.2 3 0.15 3 0.15 4 0.2 4 0.2 加权值和（X） 100% 37 3.7 35 3.5 36 3.6 35 3.5 34 3.4 说明：1、k是权重系数，表示加权因素在项目分析中的重要程度。权重系数之和为100%。 2、得分满分为5分，每1分为一个等级。5分为优，1分为差。 3、加权值＝k×得分； 4、A、B、C、D为各项目代码； 价格定位— 静态价格 静态价格 楼盘名称 加权值和 市场均价 项目竞争权重 A中央华府 3.7 3700 30% B中央公园 3.5 3400 20% C合和国际城 3.6 3500 20% D金域城邦 3.5 3400 30% E本案 3.4 　 合计 　 　 100% 定价说明 推导公式： PE=(XE/ XA×PA ×QA)+ (XE/ XB×PB ×QB) +(XE/ XC×PC ×QC)+ (XE/ XD×P×QD) 说明： 1、XA 、XB、 XC、XD是各项目加权值和； 2、QA、QB、QC、QD是参考项目与本案的可比项目权重性系数。 3、 PA、PB、PC、 PD是项目的实际市场均价. 4、样本的市场均价为2011年目前市场调查数据； 价格定位— 静态价格 定价说明 采取加权系数，对项目进行评估，静态均价： 整体均价： 产品静态阶梯：3200-3300-3400元/㎡ 3300元/平米 价格定位— 静态价格 动态价格 2011年下半年，市场可能回稳，预判本区域市场涨幅预判 产品 3% 动态价格计算 产品 静态价格×（1+3%） 动态均价： 产品 3400元/㎡ 价格定位— 动态价格 我司在充分进行市场分析、对本项目产品及客群有足够认识的前提下，同时考虑开发商的利益，本着科学合理、客观公正的态度提出本项目价格建议： 住宅部分整体销售均价为人民币3400元/M2； 商业部分整体销售均价为人民币7000元/M2 价格定位— 入市整体均价建议 PART 1：市场分析 PART 2：项目分析 PART 4：物业发展建议 目录 Contents PART 3：项目定位 1、项目规划建议 2、户型配比建议 3、建筑立面建议 4、园林景观建议 5、智能化建议 PART 5：项目投资回报分析 汉江大道 行政服务中心 干河派出所 市报社 物业发展建议——项目规划建议 11F 11F 沿街两层商业 高层区，建议做19——23层高层，每栋两梯四户（两单元） 沿街两层商业 项目规划布局示意图 项目整个开发周期为4—5年 * 物业发展建议 ——户型配比建议 市场畅销户型参考： 户型 目前竞争市