国有土地资本化经营的研究.pdf

摘要 摘要 作为价值最大的一笔国有资产，国有土地的经营管理不仅关乎资源配置 效率，而且事关社会公平。近年来，各地纷纷提出了国有±地资本化的口号， 并成立土地储备机构从事国有土地经营。但是，土地储备机构存在着性质不 明确、职能混乱等诸多问题，不但造成了国有土地配置效率的低下，而且还 造成了诸如官商勾结、房价飞涨、房产商暴富、拆迁户和失地农民的补偿过 低等一系歹lj经济和社会问题。因此，迫切需要系统研究国有土地经营闯题， 对国有土地经营体系进行创新性交革。 现有研究和实践基本都局限于对现行土地储备制度的改良，一是对土地 储备机构的具体环节进行改进，如怎样筹集足够的资金，怎样科学地确定土 地储备的数量等；二是试图提高土地储备机构的市场化程度，如设立土地资 产经营公司，强化土地储备机构的市场主体地位等。但是，这些改良没有充 分认识不同经济性质国有土地间巨大的差别，不同性质的国有土地仍然由同 一机构进行。因此，仍不能真正实现经营性国有土地的市场运作，也不能保 证非经营性国有土地其公益目标的实现，当然也无法解决前述存在的现实问 题。 本文的研究目标是，以国家财务论和本金基金分流理论为指导。把国有 土地按经济性质进行分类，并在此基础上设计一个国有土地资本化经营的运 作体系，从机制上解决现行国有土地经营中的问题。 本文的研究思路是，首先，阐释土地资本、土地资本化及国有土地资本 化经营的涵义，描述国有土地资本运动的过程和规律，为国有土地资本化经 营提供理论支持；然后，从优化土地资源配置、房价和地价的关系及经济可 持续发展等方面论述国有土地资本化经营的必要性和可行性；在此基础上， 杭州房产设计 国有土地资本化经营研究 以国家财务论和本金基金分流理论为指导，设计出国有土地资本化经营体系； 最后，对国有土地资本化经营过程中的主要财务问题以及土地资本化经营方 案等具体问题进行研究，并提出相应的措旋。 论文共分为六章，各章主要内容和观点如下： 第一章本章界定了土地资本、土地资本化与国有土地资本化经营等基本 概念。 第一，土地资本。当土地可以在市场中流转，在运动过程中实现增值， 给所有者带来预期收益时，即可称之为土地资本。国有土地资本运动分为资 金筹集阶段、土地取得阶段、开发阶段和收益实现阶段，每个阶段都具有各 自的特点。国有土地资本虽然是一种特殊资本，但也要符合资本运动的一般 规律，即价值增值规律和竞争规律。第二，土地资本化。土地由于可以带来 收益并且具有稀缺性因而具有资产特征，如果存在土地市场可以使其参与流 转并增值的话，就可以叫做土地资本化。第三，国有土地资本化经营。当国 有土地的所有权与经营权相分离时，国家(政府)作为土地所有者的身份行 使所有者的权利，而具体的土地经营由相对独立的机构进行，就可以称之为 国有土地资本化经营。 第二章从国有土地资本化经营对土地资源配置、经济可持续发展以及房 价商涨的作用和影响等方面，论证了其必要性和可行性。 国有土地资本化经营是一种有效的土地市场化配置方式，有利于国有土 地的优化配置；许多人认为，现今房价的高涨的主要是由于土地招、拍、挂 等市场运作手段引起的地价上涨造成的。本文通过采用脉冲响应函数、格兰 杰因果检验等方法，分类型、分时段对房价和地价的关系进行检验，发现， 总体上房价与地价之间有一定的相互影响，但不能得出房价上涨必然引起地 价上涨，或者地价上涨必然引起房价上涨的因果关系结论。有的情况下(如 豪华住宅)，房价上涨一定程度上是地价上涨的原因。也就是说，起码房产 商