中驰地产2010娄底市阳光香山红叶下阶段营销报告.pptVIP

在内外诸多不利因素影响之下，我们该将做何种改变？ 基本结论 前提：高楼层3房都是香山红叶下阶段销售重点， 3房产品销售的成功与否，是决定我们下阶段营销成败的关键！ 建议： 采用高楼层销售奖励措施； 户型较差、楼层较高产品可考虑采用优惠折扣形式促销。 顶层复式在销售过程中突显户型优势，提升产品竞争力。如：挑高客厅、阳台、赠送大面积露台或屋顶花园以及相比市场同类产品，面积优势。 原则：调整价格时，提前考虑高层价位产品的优惠折扣，保障发展商利润。 销售引导期 时间：2010年7月底—8月底，1个月 阶段目标：三房13套，预计回款468万元。 营销主题：主体提前完工 拓客渠道及推广： 线上推广：楼体灯光字、围墙、路旗、短信群发、户外广告、单张 线下拓客：中驰客户资源、周边楼盘资源转介 需要发展商的支持： 1、营销中心重新包装、功能分区重新布置、更换家具、布置窗帘； 2、增加营销中心/楼体发光字； 3、项目围墙重新包装、增加周边路旗； 4、一期园林细化、提升品质； 中驰转介 蹲点竞争楼盘售楼部 营销中心内部销售氛围 1） 销售信息、卖点展示。 现场增加形象广告装饰\吊旗\信息展架，突显项目卖点、优惠活动等信息，周时增加现场销售氛围。 2） 人气氛围打造 客户来访不易，任何来到现场的“客户”（含踩盘）都要为现场尽可能的做出贡献——“人气”，让客户在现场逗留足够的“时间”。 3） 销售现场各部分和人员的配合 其次，是现场音乐的选择和工作人员的配合，一切原则就是让现场“动起来”。打假电话、扮客户、合作部门（财务等）的配合等，共同促进客户的现场成交。 销售引导期 时间：2010年9月初—10月底，2个月 阶段目标：三房40套、顶层复式6套，预计回款1770万元。 营销主题： 一口价，首付二、三万 6套特价房庆祖国华诞62年！ 3房\复式：教师节，教师购房多重礼！ 商业：热烈庆祝某某（商业）入驻香山红叶，购房有好礼！ 拓客渠道及推广： 线上推广：户外更换、楼体广告、短信群发 线下拓客：营层营销、外展点（DM单张派发）、扫楼搜客（组织团购）、蹲点竞争楼盘售楼部、中驰资源转介 需要发展商的支持： 1、价格策略调整审核批复；2、1号栋外立面脱架；3、打造核心景观； 4、主力店招商，商业街打造 对于发展商而言，降低首付门槛只会为项目带来双赢，表面上在短期内为置业客户降低购房门槛，尤其是针对资金不足又想一步到位，购买舒适型产品的客户；而实际发展商并没有降低利润的风险，反倒更能促进销售，盘活资金。 降低购房客户入住首付，建议优惠如下： 3房户型产品: 老带新策略——老带新加大成交奖励力度 尾盘强销期 时间：2010年11月 阶段目标：三房19套、顶层复式3套，预计回款849万元。 准备二期蓄客。 营销主题：尾盘抄底特惠！ 拓客渠道及推广： 线上推广：楼体广告（尾楼特惠信息）、短信群发 线下拓客：DM单张派发、蹲点竞争楼盘售楼部、中驰资源转介 需要发展商的支持： 1、打造二期样板房； 围墙更换建议 更换现有的围墙外立面，宣传内容简洁、明了，提升项目昭示性及品质感。建议做高，增强招示性。 项目周边形象杂乱，项目招示性不强，建议在营销中心临街马路两边设置50米距离的路旗。增强项目昭示性及热销氛围的同时，对周边杂乱形象具有一定的遮掩效果。 内容：建议结合项目优势及买点做为主力营销推广内容。 销售氛围营造建议 营销中心导视系统建议 营销中心的位置与临街面成凹形，被二边建筑遮挡，昭示性不强。 建议在临马路位置设置导视牌，增强项目昭示的同时，指引营销中心位置。 营销中心入口形象差，广场较为空旷。 建议1：在广场二边设置绿化带（有一定高度的盆栽），一定程度上与周边二栋建筑区隔的同时，又与项目主题：景观大盘相结合。 建议2：在临马路的入口外设计保安厅，指示来访客户停车的同时，增强项目形象。最重要的是，成本不高。 营销中心前庭打造建议 营销中心建议更换全布料沙发或坐椅，增加客户舒适度，让客户停留时间更久点。 建议入口玻璃墙挂窗帘，丰富色调、调和氛围、突显品质。 营销中心白炽灯，使营销中心氛围过冷，建议营销中心灯光利用暖色调，增强销售氛围。 营销中心内部销售氛围 建议更换布面沙发/坐椅，增加客户舒适度 建议安装窗帘 卖点、促销信息 营销中心功能分区建议 沙盘 前台 项目展架区 分区模型 办公室 洗水间 洽谈区 制定销售人员每周的跑盘计划，对于市场上的竞争楼盘进行每周一次的信息更新。 每月一次相关主题的培训讲座，保证销售人员与客户的零距离沟通，保证销售人员对客户心理的充分把握，培训主题例如： 市场的培训 区域规划的培训 政策的相关培训 定期的培训保证销售人员与客户的零距离沟