2010上海浦东高行项目市场定位产品.pptVIP

细节 品质 华丽 精致 亲密 奢华 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系统落地 四、价值构造 依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值 凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值 通过高配置的社区配套设施提升项目价值 实现产品价值的三种方式 豪华会所 现代气息，简洁明了的线条 气派大堂 棕榈泉规划 依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值 欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统 整体规划 外部看板 裸体样板间 凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值 通过高配置的社区配套设施提升项目价值 精装修 风情商业 五星级酒店会所 星级酒店式公寓 常见的特别的户型设置 设计者标签 多是大师或品牌设计院作品。 户型设计的领先性和创造性 如中信红树湾的空中庭院。 户型：可能的特别功能区（与普通住宅） 藏书房；艺术品收藏室； 台球室、茶室、音响或影像厅等 私家泳池 户型：可能的差别（与普通住宅） 大门厅； 双客厅；超大主客厅； 双餐厅； 双厨房； 私密会客厅； 超大主卧室； 男女主人独立衣帽间及浴室； 超大主浴室；独立化妆间； 四套以上客房及浴室；蒸汽房； 超大露台； 佣人房； 常见的产品特色-更多的个性,引导和体验富有后的生活方式: 常见的特别的设备设置 配套: 顶端会所、五星级酒店 高尔夫、网球场 顶端商业配套 室内外恒温游泳池； 产品细节： 私家车道、豪华大堂、车道遮阳、生态车库等 全玻璃围墙； 阳光SPA水疗池； 主人电梯； 智能系统： 中央背景音乐系统； 全方位远程遥控系统； 中央吸尘系统； 中央空气净化系统； 周界防范系统； 艺术品安全监控系统 常见的产品特色-更多的个性,引导和体验富有后的生活方式: 价值测算 中冶尚城 金地未未来 根据中冶尚城与金地未未来的价格走势推断，如目前金地未未来仍有公寓住宅在售，则推导售价约为24030元/㎡。 公寓住宅 1、市场比较法 由于目前项目周边仅中冶尚城在售，而金地未未来已经在去年完成销售，则需通过市场上涨规划预测目前其新房价格 设置因素 未未来 中冶尚城 本案 区位属性 项目位置 5 5 5 居住氛围 5 5 5 自然环境 5 4 5 升值潜力 4 4 5 产品属性 产品品质 4 4 5 产品户型 4 4 5 园林规划 5 4 5 社区配套 5 5 5 外延属性 交通规划 5 5 5 发展商品牌 6 5 5 附加值 5 4 5 综合评判 55 　 未未来 中冶尚城 本项目 当前售价 24030 22075 —— 价格指数 53 49 55 本案价格 24857 通过市场比较法得出本项目公寓住宅目前的市场价格约为25000-26000元/㎡之间。 2、二手市场推导法 面积 总价 单价 88 185 21023 89 200 22472 89 195 21910 88 186 21336 90 22 22222 金地未未来 根据金地未未来目前二手公寓价格来看，均价主要集中在21000-23000元/㎡之间，考虑到二手住宅与新房之间约15%的差价则推导价格约在24150—26450元/㎡。 市场比较法定价：24857元/平方米 二手房推导定价 ：24150-26450元/平方米 据此推断本项目目前阶段公寓售价约为 24000——26000元/平方米 由于区域缺乏叠加产品，参考一般区域叠加类产品高于公寓类产品约25%，则 30000-33000元/㎡之间。 谢 谢！ * * 客源行业特征 产业区域 主导产业 主要年龄层次 陆家嘴 金融、贸易、商业 30-45岁 外高桥 国际贸易、制造业、物流业 25-40岁 金桥 轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药 25-40岁 张江 生物医药、集成电路、软件 30-40岁 五角场 贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-35岁 特征 以催生大量白领人群的智力型行业居多 25-40岁 市场总结 项目定位 客群定位 客源购买力分析 税后年收入 税后月收入 月还款（月收入50%，30年） 总价承受力 首付（3成） 客源置业次数 5-6万 4000-5000元 2000-2500元 47-63万 14-19万 一次置业 10-18万 8000-15000元 4000-7500元 93-194万 28-58万 一次置业为主，二次置业为辅 税后年收入 税后月收入 月还款（月收入40%，30年） 总价承受力 首付（3成） 客源特征 20-25万 16000-20000元 6400-8000元 141-200万 42-60万 二次置业为主，一次置业为辅 25-30万 20000-25000