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佛山奥园别墅营销案例简介 合 富 辉 煌 房 地 产 Hopefluent Properties Ltd 首先感谢总公司的各位领导、同人，一直以来对我佛山奥园项目组的支持、信任！ 本人进入公司，从操作南洲名苑、羊城花园、协和新世界、再到南国奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园、佛山奥园，可以说每一个进步都与同事的支持、领导的指引分不开，作为一个房地产营销人，应该是不断进步、不断超越的，我希望，总公司各位同人以后一如既往支持本人的工作，提携我，让我更加进步。 佛山奥园，是本人在2002—2004年比较投入工作的一个珠三角区域大项目，其销售速度相当之快，仅在三天就销售超过3.3亿元，特别是别墅产品的销售，仅三小时就销售达二亿元，在操作中，本人也总结了一些推广的初浅经验，而且通过操作，也思考一些营销模式的问题，今天，在这里借这个机会与各位同事进行一个分享。 合 富 辉 煌 房 地 产 Hopefluent Properties Ltd 合 富 辉 煌 房 地 产 Hopefluent Properties Ltd 1、产品定位成功，具有唯一性； 2、营销事件成功，不断引起业界强烈关注； 3、广告费投入少，投入小，产出高； 4、前期推广市场铺垫扎实，积蓄客源成功，未开售就抢购； 5、别墅、洋房均排队抢购异常火爆，销售操作部署成功； 6、销售组织，有条不紊，三天出售3.8亿元； 7、洋房定价成功，为开发商获取最大利益。 合 富 辉 煌 房 地 产 Hopefluent Properties Ltd 小结： 在佛山奥园整个操作过程中，我司作为专业顾问、决策参谋并非嘴上功夫，与发展商的沟通经历了几个沟通层面。 首先是在前期策划报告中，我司对产品的定位准确，营销部署的理论高度得到了开发商的认可，令得佛山奥园的规划在本土项目中脱颖而出； 其次在实际的营销操作中，开发商对我司的营销实务推广再次认可支持，特别是从2003年三月份开始，通过“直效营销模式”的实务营销活动，积蓄了超过1000名的准买家，用数据充分说明了我司的工作成效。 第三，在别墅及洋房的内部认购及公开发售活动中，我司以现场实操的实力再次向发展商应证了我司一贯以来的专业水平。 佛山奥园的开发商是一班比较实在的企业家，对房地产品牌的树立、产品的营销很重视，但是在广告费用上把关很严格，从当初我司在2003年2月份建议的1900万元广告费，在3月份下降到1500万元，再到四月份，再次压缩到1200万元，直至到最后确定的1000万元预算，当时，给了我司极大的压力。 最后，在再三研究后，我司因地制宜提出了以下广告策略： 1）前期以“直效营销模式”的实务营销活动为主，不打电视广告； 2）根据当地买家的媒体接受习惯，前期以路牌广告、阶段事件报道 以报纸广告为辅； 3）软硬报纸、电视、电台广告互相结合，达到立体效果。 4）内部认购、公开发售期间以电视广告为主，报纸广告为辅； 合 富 辉 煌 房 地 产 Hopefluent Properties Ltd 合 富 辉 煌 房 地 产 Hopefluent Properties Ltd 合 富 辉 煌 房 地 产 Hopefluent Properties Ltd 3、一定要注意推广工作中的阶段节奏及推广主题： 1）第一阶段： 市场调查时期 ???时 间：2002年10月——11月16日； ???推广主题：市场调查 2）第二阶段：工作筹备时期 ?? 时 间：2002年11月16——2003年3月26日； ??推广主题：项目立项筹备； 3）第三阶段：市场启动时期 ??时 间：2003年3月27——2003年7月30日 ??推广主题：佛山奥园——珠三角国际生活新坐标 4）第四阶段：客源培育时期 ??时 间：2003年8月2——2003年10月4日； ??推广主题：“健康新生活之旅” 7）第七阶段：公开发售时期 ???时 间：2004年元月1——4日； ?