世联2010南京招商地产G67项目营销总纲.pptVIP

它甚至扩大了我们的梦想…… 当地铁横贯东西，穿越紫金南麓 一座国际的紫金山 即将以更广阔的视野 去点亮注视者的目光！ 习惯被仰望，习惯被跟随 招商地产，见证百年！ 一个世纪的等待， 才有一座招商·殿堂山 此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律，单价2.5万/平米以上的高品质、豪宅物业将呈现无量、价格微涨； 南京大平层豪宅趋势分析 与08年相比，09年三房和四房产品的供应增大，两房的比例减少，大户型产品呈现供应增多面积增大的趋势。 城中依托完善的城市资源及高层大平面豪宅；河西及江北以江景、绿色低碳大平面豪宅为主； 豪宅主要分布板块： 城中板块：作为南京最早出现豪宅的板块，处于城市中心，区位优势最佳； 河西板块：现代化的新城区，未来新型的商贸、金融、文化及市民理想居住的滨江新城； 城北板块：便捷的交通和不断优化的环境； 豪宅潜力板块； 城东板块：受益于良好的景观资源优势、仙林大学城的教育配套及未来地铁通车的驱动，必将成为未来高品质生活区；目前尚未出现高品质豪宅产品； 城中价值的稀缺使其单价处于南京豪宅的高位，而其他板块依靠产品的附加优势实现了价格的突破； 本项目具有同时占有城市资源+自然资源（紫金山）的优势，拥有对城中豪宅产品和单价进行挑战的机会； 未来两年南京豪宅市场竞争激烈，包括保利紫晶山、天正桃源、仁恒江湾城等，总推货量达到约127万方 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 典型成交客户写真描摹： 客户关注点： 身份标签 发展商品牌 认可品牌发展商的产品，特别是中海、万科等全国知名品牌 对品牌发展商的心理预期较高，愿意付出更高的价格 Q：如何将本项目打造成为具有客户关注点的豪宅产品？ 『项目KPI的导入与梳理』 真正的TOP高端豪宅卖的不仅仅是资源，而是资源之上所承载的人文精神、城市价值，以及纯粹的生活方式 黄浦江上更有百年洋场的外滩，那是代表上海浮华历史的人文缩影，沉稳经典，沉淀的是上海百年老城的荣光与自豪，这是属于上海骨子里的贵气。 南京不缺国际化的名片，奥运场馆、紫峰大厦、新街口商圈是全国最密集的商圈……可在国际化的都市面孔之外，南京的城市中央在逐渐丧失代表本源的历史根基：老城南在消失，记忆中的夫子庙变成了充斥旅游团的表面符号…… 紫金山是开放而多元的。走近紫金山，每个人都会有共同的体验与感受：幽静与繁华共存，坚守与开放兼容，传统与现代互动。在生生不息的现实流变中，紫金山这张南京的旧名片已经不仅仅是民国文化和传统中式的简单复制，而是充满变化、多元的国际紫金！ 招商●殿堂山 招商●十二枢 定价策略：明星产品树价格标杆，博取高利润； 定价策略：现金牛豪宅跟随市场同质主流产品总价区间； 定价策略：采用进入本项目现金牛和楼王产品总价区间，并视价值培育调整售价 ； 附件一：联合销售模式建议 附件二：南京酒店式公寓市场分析 销售服务保障体系 1、以“传承千年历史，重塑紫金荣耀”为名，通过“名门体验”活动，揭幕体验场，更新当前常规的“新闻发布会”、“产品发布会”、“启动/揭幕仪式” 2、以“名门私宴”活动，取代当前常规的“VIP诚意客户”、“内部认购客户”等认筹方式，更有效的回馈诚意客户，圈定目标客户。 3、以“名门尊礼”取代当前常规的抽奖优惠、折扣优惠，通过赠送“招商殿堂山定制小提琴模型”的方式回馈签约客户，更好的体现项目的人文精神与“专属感”、“身份感” 传承千年历史，重塑紫金荣耀 通过实实在在的产品价值，实实在在的顶级豪宅应有的配套属性，专属的营造就要有‘首席’性质的内核 线上通过户外换画阐述特有产品价值下的生活方式；线下通过圈层体验形成口碑传播； 项目整体推售策略： 一期：景观户型豪宅起势 以主入口景观切入，纯大户型起势，建立项目豪宅印象的同时，小体量保证项目顺利消化，建立市场热销气势； 二期：大户型保持形象，中小户型保证走量 放大大户型比例，强化大户型资源享受社区印象，同时搭配中小户型市场走量产品，保证热销 三期：楼王产品点睛之作，树立项目南京一线豪宅地位 1 2 3 项目整体推售节奏建议： 2011.3 2011.06 2011.10 2011.12 2012.2 二期推售：3万平米 三期推售：2.4 万平米(楼王压轴) 商业推售：5万平 精品酒店服务式 公寓： 一期推售：2万平米 标杆作用，持续销售 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，通过招商品牌以及最佳山景资源的打造，形成项目标杆价值。 住宅体量大，城东市场中的物业领导者，具有广泛的客户关注，它是项目现金流的主要来源。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星产品，提升项目人气。 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量