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美国酒店工程管理状况 [美]卡尔雷根 余立军编译 以下文章旨在提供一个浅显的美国酒店工程管理实际状态，以食读者一些启发性的思考。 工程部分在酒店中所发挥的作用和任务，是保护建筑在内属于资产所有者的任何财产。从立面构件、框架结构，地面，墙壁，天花板到摆放物件 。还包括电力变压器和区域用电分配，建筑内供水和污水处理，供热，透风，空调系统，消防报警系统及火灾安全配套装备，垂直运输系统 ，物业区域内的停车场、绿化和病虫害防治。公用事物管理，如电力，煤气，蒸汽，水。厨房和洗衣装备。灯光和音响系统，等等。建筑管理就是管好建筑。要到达建筑的使用要求，关键取决于工程部分管理水平和管理手段。 ? ?在整个建筑群中，写字楼的工程维护最轻易。一般来讲，办公室和商店内的经营区按租赁协议的事前约定(三净租约除租金之外税金、保险和维修三不管），租户常常负责其付费空间内的所有维修和保养。大厦经营者通常只负责基础建筑和公共区域。一样的概念适用于住宅和公寓。 ? ? ? 这里的所有规定都是包括在租赁协议中。办公楼开放时间通常是固定的，也就是说，从上午7:00至下午6:00 ;电子控制锁确保每扇门里外都和警报系统预设的时间一致。警卫可不受限制的对所有地方进行巡查并应对任何报警电话。周末一般24小时处于闭锁模式。放工后工作职员对建筑进行清洁，通常情况下，工程部分要求随时待命。 租户继续使用其办公室直到离开时，可以签署热通空调的附加合约并支付服务用度。 ? ? ? 很多酒店更加全面的要求，工程部分负责一切与建筑有关的一切事务。依照酒店组织机构的划分，把一些工作分配到其他部分。安防部负责防火系统，但终究由建设运营商的工程建设部分负责，并建立针对酒店经营者监视的法规。 ? ? 酒店的管理经验经常鉴戒到游船或医院，这些一周七天24小时开放的建筑场所。当客人正时熟睡的时候，建筑装备依然继续运行。热气和透风装置，室内热水加热都在运行，洗衣房可能仍在工作，以便在夜间清洁洗衣机的滚筒，前台接待员和夜审员都必须做好他们工作。在后台，一切工作都在正常进行中，每一个人都可以做他们自己的事，以保证客人在安全和舒适中休息。 ? ? 没有突出业绩的其他部分，可能有多达10个或更多，但说到底，假如没有工程部分就没有酒店。拿掉这些服务，如热水或电梯，加热或冷却，电力，厨房装备，洗衣装备等，客人到这来干什麽呢。所有工作中最重要的部份，固然是必须保持酒店的整洁，而最吸引客人眼球的地方常常是客房的舒适性。从整座建筑中往除餐厅不影响酒店开业，或封闭酒吧、休息室都不会造成酒店停业。再次夸大，各部分要有助于建立一个无缝操纵的客户舒适、安全和满意的机制，才是相当重要的。 ? ? 以下的内容将阐明酒店工程管理的各个环节。固然有些事情相互关联，不能真正分开。但我希看通太重点描写，读者可粗略的了解工程部分在每一个方面发挥的作用。 ? 职员编制 ? ? 职员配备的数目存在相当多的变数。变数取决于其他所有部分的财务执行情况，和公司终究产生的利润，而工程部分的业绩多少、范围大小将直接影响下降本钱的经营思路。其他影响财务的因素有：客房，会议场所，场地，建筑寿命，库存量，覆盖面积泳池及周边装备，所有这些地方维修所产生的用度。 ? ? 财务方面的因素也影响了高质量的维护。您不可能用胶带和胶水修理所有东西，乃至您有本事连胶带都不用。调度员的本事再大也没法在繁忙中把所有的事情弄定。酒店最繁忙的时候是在晚上，吃过晚餐的客人返回自己的房间，开始使用客房内的所有装备。更多的时候维修职员需要上下午班。他们总不能像墓地的鬼魂一样午夜轮班吧？ ? ? ? 普遍采用的工程部分职员编制范围的。由美国大学工程学教授弗兰克.伯恩斯坦给出了相对正确的基本公式。回顾我在康奈尔大学酒店管理学院的笔记，当时对他的理论坚信不疑。他把所有的经营装备，系统，建筑物表面，都依照制造商的建议和现行最好的维保方案加以斟酌，再加上装备设施预防性保养和维修所需的频率。计算公式为工程全职职员对应100客房。 ? ? ? 这意味着，一家具有500间客房的酒店。需要有名全日制维修工程师进行妥善维护,才能使这座酒店成为美国维修保养状态最良好的建筑。实际上一些酒店还有其他“附属建筑” ，如贸易，公寓，办公，这些都加大了工程维修的范围和要求。最头痛的事这些建筑的管道，热通空调，几近所有的系统都是公用或相连的,范围非常庞大，需要提供全方位地服务。租户自行维修的事要得到工程部分的批准，还要有监视。公共区域的维护和维修全部由工程部分负责。因此，调剂全日制员工的数目在所难免。假如这些建筑的部份维修工作承包出往，只要工会方面没有题目，那就承包出往。 ? ? ? ?公式/100只