2011年物业项目经理培训课程_“物业管理司法解释与物业纠纷处理”.pptVIP

11、“住改商”是否可以少数服从多数？ 按照《物权法》第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条 件： 遵守法律、法规以及管理规约； 应当经有利害关系的业主同意。 未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。 《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系 业主的意见。这既没有法律依据，也违反了《物权法》第77条的立 法目的。 针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以 多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。实行有利 害关系的业主“一票否决权” 12、业主应当如何及时行使“决议撤销权”？ 司法解释第十二条规定，业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵 害其合法权益或者违反了法律规定的程序，有权请求法院依法撤销， 该申请撤销的期限为知道或者应当知道决定之日起一年内行使，否 则，法院将不予支持。 13、业主的知情权有哪些？ 司法解释第十三条规定，业主请求公布、查阅下列情况和资料的， 人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会 的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 8．1．3 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的 内墙面水平投影计算。 8．1．4 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认 定。 8．1．５ 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 8．2 房屋建筑面积测算的有关规定 8．2．1 计算全部建筑面积的范围 a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建 筑面积的总和计算。 b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m 以上部位计算建筑面积。 c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、 大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。 d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然 层计算面积。 e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、 电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投 影面积计算。 f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 2011-02-23 66 g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按 其柱的外围水平投影面积计算。 i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的， 按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计 算。 k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围 水平投影面积计算。 l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积 计算。 n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其 高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。 o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 8．2．2计算一半建筑面积的范围 a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算。 b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖 水平投影面积的一半计算。 c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计 算。 8．2．3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2．20m的地下室和半地下室。 b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、 勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c)房屋之间无上盖的架空通廊。 d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐 的平台。 f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 《房产测量规范》(附录B) 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 ： B1 成套房屋建筑面积的测算