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武汉保利花园三期（小地块项目）策划方案 2006年2月26日 目 录 项目策划思考 项目分析 1、项目概况 2、产品分析 三、项目定位 1、项目案名： 2、项目定位： 四、项目推广策略 五、项目阶段推广策划 1、项目销售周期划分 2、销售节奏把握 3、价格定位策略 4、项目阶段性推广 六、项目商业策划 1、项目商业分析 2、客户分析 3、客户对策 4、项目商业定位 5、阶段性广告推广 附件一：光谷竞争楼盘价格表 附件二：武汉市房地产市场2005年综述 项目策划思考 根据思睿达武汉地产以往的项目营销经验，在确立武汉保利花园三期(以下称为小地块项目)的推广方案阶段须注意把握以下几个准绳： 1、强调小地块项目与保利花园一期的整体性 小地块项目与保利花园一期的地块缺乏整体性，不是一块整体地块，而是被关山一路分成一大一小的两个地块，小地块即属于较小部分的地块。因此，必须在营销推广中，强调小地块与保利花园一期属于一个整体，小地块项目是武汉保利花园的一部分，而小地块的业主也能享受与武汉保利花园一期业主的同等待遇，共享保利花园的会所、网球场、园林景观等配套设施。 强调产品的引导性 重视消费者是当今营销的主流，传统的营销理论4PS也演化为4CS。但是，消费者的满足程度取决于多方面，往往无所适从，不知如何选择，也不可能非常明晰地确定什么样的产品适合自己，甚至懒于思考什么样的产品适合自己，而情愿在有居住需求的时候，到市场上去挑有一些适合自己的产品；同时，市场上可供消费者选择的地产产品琳琅满目，从不同的方面引导消费者的需求，更加深了消费者的模糊度。 在这样的营销环境下，对于小地块项目的推广，尤其是各方面数据都初步显示产品将较受市场关注的项目的推广时，更应注重产品的引导性，通过产品特征、特点的推广，在与消费者沟通的过程中，能明确凸现产品的引导性，与消费者产生心理共鸣，“想消费者之未想”“为消费者之未为”。同时建立沟通的桥梁和有效传达产品信息，这样才能达到推广的最终目的，有效促进销售。 强调资源的有效利用 2006年是保利地产为武汉造梦的一年，汤逊湖别墅项目将在这一年上马，这也会极大的提升保利品牌在武汉的影响力。这也决定了武汉保利花园后续项目不可能投入太多的广告推广费用。因此，小地块项目的推广，只可能建立在武汉保利花园现有资源的前提下，有效整合各项推广投入费用比例结构，利用任何可利用的推广渠道，利用任何可支配的资源，以最小的推广投入取得最有效的推广成果。 强调可操作性 方案阶段的任何建议，均需经过严谨的评判和推敲，确实在执行上能达到预期设想的效果，才是可行性的推广方案，才能在实际中起到应有的促进销售的作用。 延续武汉保利花园的战略思路 武汉保利花园的销售的成功离不开正确的战略决策。小地块项目也应延续保利花园的战略方向，保持策略的一致性。 6、关于项目的商业配套的策略 武汉保利花园的商业配套的经营定位不能只为满足小区居民基本生活需求的日用品、易耗品。而应引进一个或二、三个商家进行经营。 分析： 小产权分割出售的的做法会令到整体物业的档次降低，商业面积销售给小业主后，发展商将会失去对此部分商业面积的控制权，良好的物业定位、形象定位及小区规划可能在实现上会因此而有所阻碍。 小地块的商业配套面积加上后续开发的三角地的商业配套建筑面积共约16000平方米，而项目所在区域属于大型的居住区，缺乏相应的商业配套规模，引进商家的经营的做法对物业整体形象的塑造将会有所帮助。项目的商业的地段优势加高档的物业形象将会形成关山地区的区域商业中心。 项目分析 1、项目概况： 项目位置： 小地块项目位于关山一路和雄楚大街交汇处，面朝武汉保利花园。 项目占地面积：19.38亩 项目可售总面积：43939 m2 项目可售住宅面积：38747 m2 可售商业面积： 架空层面积：1900 m2 一层面积： 1692 m2 二层面积：1600 m2 2、产品分析： 项目地块形状方正，呈围合式建筑布局，有两栋小高层，两栋高层围合组成，项目户型以二室二厅和三室两厅为主，公寓为辅，属于中小户型类产品。 项目采用人性化的房型设计，室内空间设计不仅紧凑实用，动静分离，公共空间和私密空间分区，而且精巧设计提升房间实用价值。 A号楼户型均配备双阳台设计，别具匠心。 高层建筑总存在绿化率不足的问题，本案也一样存在此方面不可避免的问题。 小地块项目商业部分的商铺呈狭长型，开间在3—4米，进深在7—17米，每个商铺都配有厕所，商铺之间能自由组合布局。 表：A号楼户型套数、面积配比 户型 配比 两房 87．6，71 m2 三房 102．2，10