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内部资料 注意保管 建 筑 房 地 产 业 要 参 建设部政策研究中心 主办 2005年5月19日 本期要目 征收营业税不会导致房价下跌 政府楼市宏观调控措施细化 税收调控等五大关键词引领今年楼市 中国楼市将实现四大方面的转变 中国建筑企业发展状况分析 第二季度线螺钢材价格走势分析 稳定房价控制土地闲置最终要看落实 2005年北京楼市将继续活跃 每周报告：2005年1-3月房地产业开发投资报告 政 策 重 点 国土部：经济适用房用地放量 国土资源部开始将《2005年全国土地利用计划》下达各地。按照《计划》，本年度土地供应量将有所增加。 据国土资源部有关人士透露，2005年是实施修订后《土地利用年度计划管理办法》的第一年，今年计划总量指标将有所增加，但总体上仍然坚持从严从紧的指标控制政策，体现出中央继续加强和改善宏观调控的要求。但在严格控制建设用地总量的前提下，将优先保障房地产市场急需的建设用地。 国土资源部门将加大土地供应调控力度，将适当提高居住用地在土地供应中的比重，增加中低价位商品住宅和经济适用住房的用地供应量。 税务总局：严格房地产税征管 国家税务总局详细解释了个人销售住宅营业税调整的细则，并指出国家在契税、土地增值税和个人所得税方面的优惠政策仍继续执行；国家税务总局同时表示将要求各级税务机关严格税收征管，确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位。 为配合宏观调控，国家税务总局对营业税的优惠政策作出了以下调整。为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。 对于个人购买住房超过2年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。 现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变。 北京：物业不得擅用住宅共用部位牟利 今后，物业公司不得利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务，并从中牟利。日前，《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》正式实施，对物业服务细则做出了明确规定。 此次新规范规定，物业公司要利用共用部位开展有偿服务的，应该持有相关业主、业主大会的同意意见或协议，并建立小区公共设施设备管理清册，便于业主对于小区公共设施和设备的数量、位置、使用状况等进行清查。 本 刊 评 论 征收营业税不会导致房价下跌 日前，国务院办公厅转发了建设部等七部委关于做好《住房价格稳定的工作意见》，意见中认为，我国房地产市场中主要存在投资规模过大、房价上涨过快、结构不合理和市场秩序混乱等问题。 关于投资规模问题，一季度全国房地产投资开发同比增长了26.7％，而同期全社会固定资产投资总额增速为22.8％，城镇固定资产投资增速为25.3％，如果按照15％-20％为合宜区间的说法，房地产开发投资增速仍然过快。房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献率也达到了20.37％，贡献了5.47个百分点，对城镇固定资产投资增长的贡献率达到了26.84％，贡献了6.79个百分点。因此，房地产开发投资过快增长仍然是固定资产投资快速增长的主要推动因素，而固定资产投资过快增长正是我国经济过热的主要因素，所以，房地产投资规模过大的问题不得不引起重视。 关于房价问题，国家统计局公布数据显示：一季度全国商品房均价上涨了12.5％，认为上涨幅度仍然较大。首先必须注意，国家统计局公布的数据是全国的数据，均价为每平方米3014.56元，由于房地产市场的区域性较强，全国各地区的差异较大，这一数据的说服力就非常有限了。其次，这一数据是全国商品住房的均价，包括商品住宅、商业营业用房、办公楼等，而大多数人却以为住宅的价格上涨了12.5％，根据国家统计局公布的数据测算，住宅价格一季度同比上涨了13.5％，高于商品房平均上涨率。再次，国家统计局公布的房价上涨率是同比的数据，也就是和去年一季度相比，但是如果改用环比数据，3月份全国房价却下降了6.13％。因此，3月份的资料显示，全国房价已呈下跌趋势。对国家统计局的数据应该仔细分析，切忌滥用。 关于结构问题，主要是商品房供给中中低档房特别是经济适用房供应太少，而高档房的供应却过剩。一季度的投资数显示了：在全国房地产开发投资增长26.7％的情况下，经济适用房的投资增速却下降了13.8％，这种结构性的矛盾仍在加剧。 《意见》提出了稳定房价的一些