物业管理理论与实务教学配套课件伯龙杨韬第9章房屋附属设备设施维修养护管理.pdf

第9章 房屋附属设备设施维修养护管理 学习目标  本章要求了解房屋附属设备设施维修养护的目的， 熟悉房屋附属设备设施的种类和用途，掌握房屋设 备设施的保养和维修制度；能够进行房屋设备设施 的保养工作和维修管理工作；了解特种设备的含 义，熟悉特种设备的安全管理规定；熟悉住宅小区 智能化系统的组成，能够对智能化小区的附属设备 设施进行运行管理及维修管理工作。 一、房屋附属设备设施概述 （一）房屋附属设备设施维修养护的目的 房屋附属设备设施维修养护管理主要是通过正确合 理的使用，有效的养护，正常的维修，保证物业设备 设施处于良好的工作状态，尽量避免其使用价值的下 降。在保证和提高各种设备设施功能的同时，最大限 度地发挥其综合效益。 （二）房屋附属设备设施的种类  房屋附属设备设施主要由以下几个系统组成 ：  给排水系统 给水设备、排水设备 、房屋卫生设备 、消防设 备 、房屋热水供应设备  电器工程系统 供电设备设施、物业的弱电设备 、房屋的电梯 设备、电气照明设备  供暖、空调、通风系统 采暖设备、空调设备 、通风设备  燃气设备系统 包括燃气灶、燃气表、燃气管道、天然气管网 等 二、房屋附属设备设施养护管理 （一）建立房屋附属设备设施日常管理及养护 制度 1、制定房屋设备设施养护管理制度 2、房屋设备的三级保养制度 日常维护保养、 一级保养 、二级保养 3、设备的预防性计划维修保养制度 4、对共用设备设施的定期巡视检查制度 典型案例  张老太住在某花园的7#楼，据她诉称，某天晚 上，她到天台上去收被单，当从天台下至6楼时， 楼道里的灯怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸 索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小 臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有脑 震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因 为楼道灯不亮造成的，而该物业小区的物业服务企 业对小区的公共设施没有进行及时的管理和维护， 最终导致自己身体严重受伤，身心受到巨大伤害， 物业服务企业理应承担赔偿责任，遂一纸诉状将物 业服务企业告上法庭要求赔偿。 案例分析  在物业管理过程中，物业服务企业管理物业的基础是委托授 权，在接受委托后，应实施物业管理行为，遵守物业服务合同 的约定，行使权利、履行义务。本案中物业服务企业没有及时 对小区的楼道电灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务， 最终导致张老太身体严重受伤，身心受到伤害，依据《物业管 理条例》第三十六条的规定，物业服务企业负有保证小区楼道 内的路灯处于正常使用状态的法定义务，法院判决被告未履行 管理义务，致使原告摔伤，依法应承担张老太相应的损失。 （二）房屋附属设备设施养护制度的实施  根据各类设备设施的维修养护计划，分期、分项下达给相关班 组。班组长委派使用人员或维修人员实施。其工作流程如下图 所示。  监督检查。由班组长负责监督设备操作人员每日填写设备巡检 记录，并对责任房屋内的设备进行定期巡查，每月根据设备运 行、维修、养护、异常变化等情况填写当月设备巡检报告。 按预定养护计划 设备养护过程中是否需 要退出服务 是 由客服部通知 否 受影响的用户 开始养护工作 清洁表面及机内灰尘、 润滑轴承等机件 紧固各接线端子 检查是否泄漏、过热、异味 是 否 检查原因 维修 填写保养记录表并存档 三、房屋附属设备设施维修管理 （一）房屋附属设备设施维修的分类和特点 1、房屋附属设备设施维修的分类根据设备的完损状 况，可分为以下几种：零星维修工程 、中修工 程、大修工程 、设备更新和技术改造 。 2、房屋附属设备设施维修的特点