强佑清河城项阶段调整建议.pptVIP

抚州现象级产品 强佑清河新城项目阶段性策划建议 1 目 录 项目区域特点及价值 周边竞品 项目再度解读 项目现状及整改建议 2 3 项目营销推广建议 2 清河区域地处海淀区东北部，其所处的地理位置也较为特殊，位于中关村、 上地高科技园区、亚奥板块三个区域围成的金三角地带之中。据政府规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，上地信息产业基地也日渐发展壮大，这些都使清河板块的升值潜力大大提高。 区域特点及价值要素 项目区域特点及价值提炼 3 项目地块位于八达岭高速与北五环清河交汇处上清桥西北角，东临八达岭高速西侧辅路，南依清河北岸，西至社会福利院，北至清河北路，地理位置优越。 4 开发商：华润置地 占地面积：31万平米 总建筑面积：70万平米 商业配套：10万平米 容积率：2.250 绿化率：30% 物业费：2.5元/平米/月 建筑类型：塔板结合 总户数：约3000户 均价：精装55000元/平米 主力户型：住宅以120－135平方米三居 和185平方米四居 橡树湾 周边竞品 5 小结： 橡树湾目前普通住宅产品剩余存量不多，精装修部分房源销售单价55000元/平米；后期跟进洋房产品与本案后继退出产品类比性不高。 6 开发商：北京城建兴华地产有限公司 总建筑面积：782052平方米 容积率：2.4 绿化率：30% 物业费：3.49元/平米/月 开盘时间：二期预计2014年上半年 入住时间：2014年10月 均价：二期价格待定 主力户型：二期预计2014年上半年开C5地块,户型为87平两居、94、128、147平三居,9层洋房产品, 低密,精装. 世华龙樾 周边竞品 7 小结： 世华龙樾项目一期剩余房源不多，现阶段与本案竞争力度较小，二期预计2014年上半年推出，价格待定，预计户型为80-140平二至三居，届时会对本案造成一定的竞争压力。 8 区域内竞争项目小结 区域内竞争项目个案较少，后继供给量稍显不足，建筑形式多为板塔结合附加一定体量的低密产品，用以拉升项目品质和后期销售价格； 本案在各个竞争项目中有着明显的地段优势及价格优势； 强佑地产在区域内的知名度及前期已交房的产品形象优势。 9 项目再度解读 强佑清河新城占地23万平方米，总建筑面积80万平方米，其中综合商业面积近20万平方米，是集高档住宅、商务办公、大型商场、主题街区(餐饮、娱乐、运动、休闲、文化)为一体的综合性社区，社区由18栋高层板楼与1栋综合楼组成，楼间距最高达到103米，楼间绿化组团面积均达到了两万平米以上，其中最大组团的园林绿化面积达到了29000平米。绿化率达到40%，是迄今为止城市中轴线北部八达岭沿线，建筑规模最大的房地产开发项目，成为进出首都市中心的北门。强佑地产在强佑清河新城项目的开发建造上本着高标准、高品质、高科技、高性价比的开发宗旨，提出了“生态、节能、环保、人性”的高档建筑理念。 10 项目前期价值提炼 规划：最大价值实现居住空间的创新组合立体交叉空间布局，平台花园型景观住区，楼间距最高达到103米，绿化率40%，人车分流，动静分区； 建筑形式：清河新地标，环保科技建筑理念，全面先导城市新型住宅，既减少尾气、光源、噪音的污染，也完全实现了人车分流，保障了出行的安全。高品质铝板外墙、Low-E低辐射三玻双中空外窗、永磁无齿轮高速低噪音智能化电梯等传统住宅所不及的材料、设施的配置，在京城独树一帜。 配套及区域价值：20万平米商业设施清河地区商业配套最完善最具规模的项目交通便捷，学风底蕴浓厚，项目周边高校云集，清华、北大、体育大学、国防大学等学术中心都聚集于此 。 11 现阶段价值点提炼： 准现房或现房销售； 项目一期产品已交房，项目昭示性明显； 项目区域内黄金地段不可复制； 项目社会规模化，80万建筑面积在区域内名列前茅； 自身建筑品质及设计风格，具有现代气息、时尚、简约、大气的设计风格正符合我们项目目标人群的喜好； 学区房优势明显，周边各大知名学府云集，海淀实验二小等名校有较强的吸引力； 20万平米商业配套满足业主需求。 12 前期客户预判 （1）大专院校的教职工； （2）中科院及其他科研院所的研究人员； （3）科技企业的管理人员及工程师； （4）中关村就业金领； （5）上地信息产业园部分企业高管。 13 现阶段客户研判： 根据对周边本区域项目及前期项目客群的分析我们认为 “清河新城”在现阶段及未来一段时间内主要客群应是： 中关村、上地信息产业基地高级白领及私营企业主； 亚奥商圈高级白领阶层及企业高管； 周边高校教职员工； 中关村改造过程中的搬迁居民； 中关村的科学院、研究所的职工及家属； 京北地区目标性较强的学区房客户。 14 现阶段项目推售产品及2014年跟进推